物业管理实务概述.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：第一章物业管理的基本概念第一节物业一、物业的含义“物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate由香港传入沿海、内地其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产也可指单元性的建筑物。物业有大小之别它可以根据区域空间作相对分割整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。关于物业的内涵国内各类著述的提法至少有几十种概言之主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产系指与该房业配套的地业。二、物业的性质世界上每个事物都有自己的属性物业也不例外。分析和把握物业的属性对于我们了解物业和物业管理的本质掌握物业管理运作规律搞好物业管理有着十分积极的意义。(一)物业的自然属性物业的自然属性又称物业的物理性质是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指：1.物业的二元性物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物其基础总是建筑在土地之上成为土地的附属物土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此在经济发达的社会物业多为土地与建筑物的统一体兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然对于不同的物业其二元组成的比重有所不同。例如从总体而言物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性是其他任何商品都不具备的它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。2.物业的有限性物业的有限性从根本上来讲是由土地的有限性决定的。天然的土地有限用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。3.物业的差异性和多样性物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限随着人口的增加和经济的发展人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观以及年代等方面都存在着某种不同之处。4.物业的固定性物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心即使人们将地上建筑物与土地相分离也只是改变物业用途不能移动法律意义或实质上的物业位置。5.物业的永久性和长期性物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的具有不可毁灭性而建筑物则可能灭失或逐渐损耗直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成在正常情况下其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年可供人们长期使用。所以物业既可以一次性出售也可以通过出租的方式零星出售边流通边消费；其价值可以一次收回也可以在较长时期中多次收回。6.物业的配套性物业的配套性是指物业以其各种配套设施满足人们各种需要的特性。没有配套设施的物业不能满足人们的各种需要；人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐全其功能发挥就越充分。(二)物业的社会属性物业的社会属性可以从两个方面来研究：作为一种商品物业具有经济属性；从这一商品的生产关系和财产关系的调整及归属来看物业具有法律属性即物业权属问题。1.物业的经济属性首先物业的经济属性表现为它的单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和商品经济决定的它具有几方面的实质性内容：物业的价值和使用价值是通过市场交易活动得以实现的物业的买卖、租赁、抵押土地使用权的出让与转让都是体现物业商品性的具体方式；物业的开发建筑、经营管理都是商品经济活动必须遵从价值规律这一最基本的经济运行规律；物业的分配与消费即便是非盈利性的也无不充斥着商品的行为奉行着“商品—货币”的规则；参