大连湾项目产品策划报告.ppt

1、项目基本情况介绍及周边房地产市场情况介绍1.2项目现状配套介绍地块四至：东至用地界线，南至201国道（含湿地公园局部），西至乡镇硬化路，北至用地界线。
内部环境：地势高差不大，场地向北坡起，坡度约为5°。1.4项目经济技术指标1.5本案周边其他房地产项目户型特点介绍项目
名称核心结论核心结论对本案开发的启示区域便捷的交通路网和可利用的生态环境，具备避免与其他项目同质竞争的基础；同时项目中等的容积率和较大量体的商业规模以及具备形成独立商街的规划基础；而且区域项目全都在争取支付能力极为有限的刚需首置客户，而支付能力稍强的品质型首置客户和追求性价比型的首改型客户乏人问津，因此结合集团产品系列归纳方法的指导性建议，项目具备开发
褐石产品的地段和客户基础。2、项目客户定位及产品系列归类本次产品策划阶段，在重视对客户基本属性调研的基础上，重点针对受访客户的价值观、面积需求及产品风格进行深度访谈，通过本次的深度调研我们得知项目客户，基本属性愈加突出：消费主体是25-45岁的高知中青年、消费动机为品质型首次置业和追求性价比的改善居住条件型的二次置业、面积需求集中在80-140㎡之间；客户档次属性愈发统一：传统型二三档客户为主、奋斗型二三档客户为补充；客户价值观属性更加清晰：注重性价比，追求安逸、闲适、有品位、有文化的生活格调，喜欢经典的事物，享受家人在一起的浪漫、温馨的生活情怀。产品风格喜好突出：褐石风情社区认可度超过5成。2.2项目客户调研结论对产品策划的启示2.3项目客户定位根据项目客户定位，按照集团对客户档次的划分，项目目标客户档次为：

传统三档＆传统二档为主
奋斗三档＆奋斗二档补充首改型客户
业主特征：30-40岁；
家庭结构：三代同堂或三口之家
购房精神需求：他们大多受过高等教育，是这个时代的中坚。他们是家庭的脊梁、父母的希望、儿女的榜样和爱人的依靠。他们珍视传统、关爱家庭、崇尚家人在一起的温馨，他们具备一定的文化修养和生活品味，他们喜欢异域风情街区、他们喜欢居住在自然和谐和宁静的城郊，讨厌都市钢筋水泥的拥挤和生冷，他们对生活有理想但不盲从，他们为了自己和家人具有更好的生活质量，在同等的经济条件下，愿意用时间换取更好的居住空间。2.2.1.2项目洋房客户档次归类定位类型首置型客户
业主特征：25-35岁；
目前居住情况：多为新婚家庭，也有部分单身人士；
购房精神需求：他们可能是一些比较有情调，有追求的年轻人，他们在这里购房想要的是一种在别的地方所找不到的认同感、尊崇感，因而他们对于项目的档次以及所呈现出来的品质感尤为看重，他们大多缺乏购房经验，如果项目在形象、面子上的一点点加分就会让他们认定不放。他们通过置业来满足自己的尊重需求和自我实现需求、。客户分类
特征描述定位类型3、项目产品主张介绍3.2项目面积及户型配比构成3.2.2大连湾项目户型配比总表3.3项目产品主张介绍是历史的积淀与延续
同时又是历史的继承与发展
历久弥新，永不过时
为此造就经典。人性功能之产品体验人情社区之社区规划4、项目价值树及价值点建议立面价值点主张经典的褐石红立面褐石洋房褐石高层景观与外部空间价值点主张业主专属的万余平方米专属私家湿地公园充满格调和生活情趣的园林景观充满艺术气息的景观雕塑户型价值点主张洋房——利用大尺度的开间，提升项目的采光度和视觉观感，同时层层退台形成大小不等的露台，实现户户能与大自然接触的生活场景。高层——突破大连常规板式高层多户平面布局中中间户南北不通透的规划思路，拆分核心筒，将中间户型做到南北通透，提升居住舒适度。同时利用内飘窗等面积赠送，提升性价比。商业及配套价值点主张4.2.4.1利用经典的商业立面和高档次的立面造型培育褐石风情商业氛围4.2.4.2.1社区配套小学4.2.4.2.2业主配套会所项目服务从参观引导、销售中心内部服务、信息告知等细节着手，建立为业主或客户全面细致的服务体系，体现金地“以人为本”的开发理念和服务理念，让其提前感受项目对业主细致入微的关心，让项目的服务在大连树立标杆。工艺与质量项目产品价值树梳理5.1目前方案与投资决策阶段对比——物业类型配比5.2产品配比经济测算5.3总平面布置5.4产品分布5.5景观资源评价5.6交通分析5.7日照分析5.8会所位置以及功能简述户型标杆要素6.1项目洋房户型设计要素层层退台院落
南向6.8m宽厅
双南卧户型设计
私家入户电梯厅
多功能洗衣房层层退台院落
南向6.8m宽厅
双南卧户型设计
私家入户电梯厅
多功能洗衣房南北双露台
南向6.8m宽厅
双南卧户型设计
四室两厅两卫
私家入户电梯厅
多功能洗衣房双南露台
南向6.8m宽厅
双南卧户型设计
四室两厅两卫
私家入户电梯厅
多功能洗衣房6.1.1单体户型——5层洋房之5楼+阁楼约120㎡（阁楼不计算面积），三室