大盘开发策略.ppt

大盘开发攻略大盘开发的特点大盘开发的优势大盘开发的优势大盘开发的难点大盘开发的难点大盘开发的难点大盘开发的难点大盘开发基本模式万科模式碧桂园模式丽江花园模式金地模式奥林匹克花园模式大盘开发基本原则基本原则基本原则大盘开发基本策略市场决胜基础 —项目和企业都必须是全能冠军确立市场地位的关键 ——项目主题概念的确立超越同质竞争之道 ——总体差异化与局部领先的竞争策略交响乐 ——分区特色与开发节奏控制交响乐 ——分区特色与开发节奏控制先做环境和配套，后卖住宅 ——从休闲走向居家的启动策略大盘开发主要步骤大盘开发的主要步骤土地储备阶段前期策划阶段前期策划阶段规划设计阶段工程施工阶段营销推广阶段售后跟进阶段案例分析模式之一：单店做大案例：祈福新村祈福新村：单店做大的典型祈福新村：单店做大的典型祈福新村：单店做大的典型怎么把单店做大？祈福新村：单店做大的典型小结小结祈福新村给中国楼市的启示祈福新村给中国楼市的启示模式之二：行业标准的颠覆者案例：星河湾开盘标准：
一组团、四组团现楼
江边环境整治——骑江木道
清水养鱼、以水为主的园林环境
靠近销售中心的风情商业街
会所 这样的开盘标准，在星河湾的二期、三期开盘时，只是增加了“交楼标准样板房”，就成功地实现客户从54万-68万-88万跨越。换句话说，星河湾一期园林环境、会所等开盘标准，仍然被购买88万/套房子的客户认同。
靠什么颠覆行业标准？ 星河湾董事长黄文仔用五把尺子，总结星河湾打造产品的标准：
卖得好
比对手好
业主说好
专家说好
自己说好经济指标星河湾首期产品星河湾二期产品星河湾三期产品（一区销售资料）小结 星河湾之前，广州郊外大盘是二分天下：以洋房为主的低价楼盘，吸引买不起城里同等质素洋房的白领工薪阶层；以别墅为主的高价楼盘，吸引“5+2”生活模式的中产乃至资本阶层；而星河湾为什么敢于以洋房类型的建筑产品，开发郊外大盘的高端市场？并且获得成功？

——抓住一个新兴的阶层。
2002年广州市全年人均GDP达到4.19万元，按当年国家平均汇率计算，突破5000美元，广州市的人均GDP由1997年3000多美元到2000年突破4000美元，共用了3年时间，而再跃上5000美元的新台阶只用了2年时间。
广州私车拥有量目前仅为23.5万辆，低于广东省3.5/百户的平均水平，私人购车虽然火热，但由于种种原因，还没有迅速上升为消费主力，富裕起来的广州人仍然以买房作为主要大宗消费对象。星河湾对中国楼市大盘发展的启示星河湾对中国楼市大盘发展的启示实施前提模式之三：复合地产案例：南国奥林匹克花园一期开发面积：三个组团约17万平方米
以80m2二房和110m2三房为主力户型
户均面积：100m2
均价：3800元/m2
洛杉矶奥运村产品首期配套
会所
体育馆
小学
幼儿园
高尔夫球场
撒野公园2001年开盘标准
首期洛杉矶、雅典组团，约700套房子，8万平方米
销售中心
体育馆
停车场、巴士站
景观大道
小学、幼儿园
撒野公园2002年5月南奥推出悉尼奥运村悉尼奥运村三区产品2002年开盘标准
一期开盘标准：会所、学村、撒野公园、候车厅、高尔夫练习场等。
建成组团
样板楼北京奥运村一期2003年开盘标准：
已建成的四个组团
已建成的配套
北京组团样板楼南国奥林匹克花园对中国大盘的启示实施前提凤凰城：一夜成城的恐龙开盘准备产品
独立别墅为主，190m2-350m2面积占据八成左右。
洋房面积75m2起，
少量复式楼，面积170-190m2
少量联体别墅，面积190m2碧桂园凤凰城对中国大盘的启示实施前提模式：多国部队联合开发案例：西安田园都市开盘准备
首期投资：约1400万
产品
8套样板房
配套
学校规划定位
环境
示范环境
1万平方米销售中心实施条件
政府背景企业机制，拥有土地规划、宣传造势等方面主动权和控制权；
市场存在产品真空;
市场存在大盘真空，从产品到销售，拥有对大盘的定义权；谁跌了跟斗？华南碧桂园输在哪里？配套小结：原因它输在哪里？广州雅居乐首期占地面积：500亩
首期开发：32万
住宅：20万
公建配套：5万平方米
会所：2.2万平方米开盘准备：
产品
20万平方米精装修现楼在建
配套
5万平方米商业街基本竣工
1万平方米人工湖开挖，湖岸基本整治环境
沿路美化
标志性建筑
小区主要干道沿路基本绿化

交通
免费看楼巴士，开通市区7个接送点
开通市区到楼盘的公交线路推广
2002年5月-7月，以擅长广州本地推广和香港推广的两家地产销售代理公司联合代理销售，以近1500万媒体广告投放轰炸市场。雅居乐首期产品雅居乐首期产品小结为什么大投资没有大效果？2002年10月，雅居乐在南海占地1000亩的项目开盘，与广州雅居乐相差不远的规划，产品、开盘标准，一个月内销售近600套，占首期的一半