大理新里程上市推广划方案.ppt

大理新里程上市推广方案一、房地产市场分析外来诸多知名地产企业（如银海、银冠、城建股份等）逐鹿，壮大本地开发市场
房地产的竞争逐渐由价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，优胜劣汰将成为大理房地产市场新法则
以大理市为中心、辐射全州县城及小集镇网络化开发的格局
房地产开发投资增速较快，但房屋销售情况并不理想。1-9月，房地产开发投资累计完成13.75亿元，同比增长30.7%。商品房新开工面积、商品房销售面积大幅度下降,1-9月，商品房新开工面积52.76万平方米，同比下降26.4%;商品房销售面积26.34万平方米，同比下降29.1%2、房价起伏大外地消费群体是不可忽视的房价推动力
“11＋1”催生旅游地产，异地置业投资盛行；自然居住资源和物超所值的置业成本，外地置业者近一半。
大理的房地产市场目前正从政府提供公共住宅向市场提供商品住房方面转型，城市居民成为房地产消费主力
大理古城可开发土地的有限性，致使商业铺面达到了寸土寸金的天价
二手房由于地理位置的优越性和商品房市场价位过高，其价格迅猛抬高不可复制的地理位置和自然资源
公路、铁路、航空“三位一体”的立体交通网络的逐步完善和提升
城市基础设施、市容市貌、公共绿化率和人居环境的不断改善，城市规模的不断扩大
有专家预测：
其未来房价涨幅不可能一下子控制住，还有上升的空间，最终其房价将超过玉溪、曲靖等昆明周边城市，成为云南除昆明之外房价最高的三线城市4、房地产已经进入品牌竞争时代5、竞争手段趋向全方位和多元化6、大理房地产市场展望二、项目竞争对手分析1、竞争对手确定原则龙瑞小区苹果城清逸佳园康典佳园目前整个市场有60多个在售项目，包括别墅、普通住宅、商业等物业。由于环境和配套现状北市区楼盘基本上都是中档次的普通住宅，因此，
价格因素的影响在同档次物业市场比较明显
同区域物业多为高层物业，且规模偏小
多为在建项目，物业销售受环境影响较大
定价普通稍偏高，因此物业升值的趋势较弱
区域项目集中，买家选择余地大
广告宣传方式同质化明显，强度不大，多以海报、现场、局部户外方式
整体销售状况不佳，销售周期长三、项目分析新里程项目位踞万花路西段，紧邻环西路；配套设施齐全；多所大中院校遍布周围
小区占地面积1万2千多平方米，总建筑面积约5万3千平方米，总户数346户，地下停车场有125个车位，绿化率约25%左右
二层设空间花园，小区景观、配套设置三个主题广场，绿化以岭南式的园林风格，精致而有特色
仿生式外墙，曲线型的琴键式大阳台和别具一格2、SWOT分析——劣势（Weakness）
距环城路距离太近，车流量会带来较大的噪声和空气污染，这将成为新里程销售的最大障碍点。
小区占地规模较小。——机会点（Opportunity）
同地段楼盘中，价格偏低，有一定的价格优势；
周围有一个较大的目标顾客群体（学校教师及其辐射人群）；
周边住宅社区集中，如；
教育环境佳，各阶段学校分布在四周；
北市区是目前下关居住建设的核心区域之一。
——威胁点（threaten）
消费趋势向大盘和向近郊发展；部分目标客户，已在市区和近郊豪宅购置物业。
同档次的楼盘在市场上为数不少，本地区有实力的楼盘较多，竞争十分激烈。——小结
新里程所处地段决定了它的售价高，而传统社区楼盘的目标客户群往往较狭小，主要以本区域和周边区域为主，加上楼盘规模不大等综合因素，决定了楼盘销售具有一定的“惰性”
因此在全新上市推广中，必须给楼盘赋予独特的概念，并以单一、精准的主题诉求，配合实效的市场推广，使楼盘脱颖而出，实现强势销售。四、整合推广策略——“新里程”推广策略分析课题
在短时间内，面对强大竞争对手？——“新里程”传播策略分析：课题
因片区环境引起的销售障碍？——“新里程”传播策略分析：课题
昇耀品牌的价值取向？所以，
与昇耀品牌气度相一致推广传播气势、创新性和人性化概念是传播策略的基本准则。“新里程”怎么说？——“新里程”传播策略思路：——“新里程”传播策略推导：——理由：——“新里程”传播表现原则：——“新里程”传播模式：——推广卖点分析——关于城市中坚力量——关于领驭城市居住文化方向：——关于领驭城市居住文化方向：——关于家居和环境规划与“城市居住文化中坚方向”——关于片区的前景：——目标消费者分析消费群体指标消费群体指标他们是新兴的中产阶级，有较高的文化底蕴，追求高质素、高品位的生活；
他们觉得都市中心是优越生活的重要体现；
他们更愿意有充足的时间去支配自己的生活；
他们注重下一代的健康成长，并希望孩子能出众出色。
53%购房时最主要考虑因素：环境、地段（交通便利性）、价格
老城区居民比较优先考虑现住地段
楼期选择：现楼和准现楼为主
住宅类型：对郊区多层住宅抱有好感，但在市区则会考虑高层
户型：主要集中在三房二厅，其次是二房二厅，部分投