大朗项目提案OK.ppt

第一部分
写字楼不可行性分析

第二部分
大朗房地产分析

第三部分
酒店式公寓的可行性分析

第四部分
本案营销思路第一部分
写字楼不可行性分析清末，
英国人向中国贩钢琴。
结果只能倒掉海中。1、价格比失衡：

一二线城市（深圳、广州）住宅与写字楼价格比在1:1.5之间。东莞写字楼与住宅价格倒挂，基本维持在1:1。一度出现写字楼卖不过住宅（2007-2008）。2、年均销售面积有限：

每年10多万消费量大多产生在市区。与商品房每年300-400万的销售面积相比，相差甚远。

截止2009年11月1日，全东莞主要可售写字楼库存有22万平方米，按最新09年需求量消化，需要两年的时间消化周期；其主要库存供应与成交结构相对应，高度集中在市区，镇区只有两个项目。3、低租金：

东莞写字楼租金长期处于20-40元/平方米之间，租金低。难以实现投资回报。4、空置率高：

需求不足，在市区的写字楼平均空置率长期保持在40%—60%之间。5、价格增长速度慢：
从04年的4000元/平方米到07、08年的6000-7000元/平方米。6、金融危机影响：

导致企业倒闭，产能收缩。第二产业殃及第三产业。厂房大量空置，需求萎缩，写字楼再受冲击。原因1：东莞不需要写字楼！

城市产业结构导致人口结构的不对称。哑铃式人口结构直接导致写字楼的需求。缺乏白领。东莞社会经济双转型任重道远。原因2：

镇区经济面临受产业转型和金融危机的双重大考。
大朗毛纺处于产业链的最低端，全体走势不乐观。写字楼市场分析写字楼10月成交前10项目总结：大朗写字楼至少还要再等5年第二部分
大朗房地产分析1、从经济引擎看大朗
大朗——后毛纺时代的松山湖共荣圈。

大朗、大岭山、寮步进入松山湖共荣圈。
规划面积达７２平方公里的松山湖，虽然横跨东莞３个镇，但有一半以上面积位处于大朗境内！东莞的松山湖战略是大手笔，大朗作为“重要主题”必将借势得以大发展。“松山湖”将为大朗镇经济发展注入强劲的冲击力。松山湖的发展将为大朗的经济及地产市场发展注入强劲的动力。

华为松山湖基地正在建设中，首批进驻员工数量约20000人。（已经进驻，具体数量可察）2、从城市规划看大朗
实施一个中心，六大工程
3、从万科、碧桂园看大朗
东莞利润区，机会区：相信万科、碧桂园的智商。

继万科之后，碧桂园正式进军东莞首站选址大朗。09年8月13号。以6亿元获得东莞市大朗镇商住用地,首次进军东莞市场。4、从置业群体看大朗

本地私营企业主、本地原居民、企业中高层管理者是目前市场上的主力购房群体。此外，由于独特的区域交通优势，大朗的住宅项目也吸引了不少松山湖、东坑的企业中高层管理者、港商台商，以及区域企业员工在大朗的置业。万科·金域蓝湾5500元大朗日薄西山的产业经济、内在需求无力支撑今天的房地产
当大朗的产业齿轮减缓，松山湖概念成为大朗房地产的强心剂
其中是大朗城市定位的转化
其中是地产商心照不宣的推波助澜，投资和投机
其中除去需求量不大的自住外，是资金无选择地进入房地产的投资和投机
其中我们应该从大环境中，看到本案本质、性质和方向：姓大还是姓松？
乐观的表象下，危机四伏，大朗是过期支票，松山湖是期票。谁在为现在埋单？开发商和投资客都可能的一部分。第三部分
酒店式公寓的可行性分析排除法：改造的三种可能第三种可能：酒店式公寓东莞公寓市场自09年以来主要是以消化存量为主，供应量主要集中在5月和9月集中放量。
09年8月公寓整月成交面积为2.8万㎡，共479套。成交环比增长24.94%，成交标杆项目有：第一国际三期成交92套，宜景康源成交45套。公寓市场成交量呈现稳定向好趋势。
公寓新增供应环比下降64.83%，仅黄旗印象项目新供，截止09年10月31日公寓的可售存量为30.32万㎡，共5443，公寓存量持续下降，市场需求依然保持旺盛。09年以来，公寓成交稳步增长，自7月来成交价格一直保持在连6000元/㎡以上。缘于长期以来公寓市场都是以消化存量为主，市场新增供应项目的竞争小，加上之前价格调整后一直保持相对稳定，性价比突显，在市场信心建立以后，投资需求逐渐释放。公寓成交以5000-7000元/㎡成交增长明显,后续发展值得期待。10月公寓的成交单价主要集中在5000-7000元/㎡价格区间，6000-7000元/㎡成交比重增长最明显，而4000-5000元/㎡价格段比重基本持平，7000-8000元/㎡价格段比重降低明显。而相应成交总价50-60万/套的比重增多。公寓物业成交价格变化主要是优质个盘拉高整体市场价格，买方更注重地段好的产品而不单纯的低价格单位。给投资者算帐价值加长器：酒店式公寓
软件：金钥匙物管
硬件：精装修第四部分
本案营销思路价值VS投资价值投资价值案名：东宫

定位：为松山湖顶级人士量身定制。

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