大智温哥华提案.ppt

大智——中原高端地产品牌运营专家中原高端人群资源整合专家大智传播·作业架构
温哥华广场不卖房！
卖的是CBD最后一块宝地资源
卖的是两地华人的财智资源
卖的是区域高端客户资源
第一章我们必须统一的思想
第二章我们必须清楚的方向
第三章我们必须锁定的事情
第四章我们必须执行的战略
第五章我们必须塑造的形象我们必须统一的思想日益成熟的中原房地产行业，正在步入一个品牌+产品的产业时代，其中尤其以品牌化对企业外向的核心竞争力作用最大。随着市中心优质土地资源的稀缺，开发商都面临着走向郊区的问题，那么，在失去了我们习惯了的地段优势、配套优势等之后，在产品日渐趋同的今天，我们将要凭借什么去赢得市场？凭什么能够给与客户足够的购买理由？我们的答案是：品牌！由卖方市场的营销力推广力到买方市场的产品力、品牌化的转化，是每个开发商必须面对的游戏规则。高端项目最致命的关键点在于：稀薄的客层，我们多层60万、别墅800万的入场券是项目品质核心的同时也是市场层面的刽子手，我们面对是肥肉也是大山。
回顾与反思：郑州市场从2001年出现真正的别墅，到现在，纯别墅项目主要以以九郡弘别墅、东方今典别墅和思念·果岭山水别墅为主，九郡弘76套，东方今典450余套，思念一期纯别墅73套，这就是郑州市场5年全部纯别墅的真实情况；销量情况：面向全省，纯别墅５年的时间消化不过四五百套。而总价300万以上的物业更是不足总消化量的1/5。面对现有市场环境我们怎样营销才能获得足够多的追捧和潜在市场的引导？
郑州作为全国的二线城市，房地产市场发展仍处于总价阶段，从2006年的官方数字来看，150万以上的住宅物业全年消化量在1000套左右，其中包括（类）别墅、核心区高层、多层复式三大主力形态，客层70%来自异地置业者，其余成分为金融主管、房地产、政府、私企业主四大本地客户分解。其中异地置业者的来源则相当不确定，而且容易受到本地高端圈层和意见领袖的引导，所以在本项目的高端路线下，要解决的不是市场形象问题更不是平面推广问题，而是足够的本地高端客户有效圈定和传播，这也将将成为项目成功的壁垒。
破题思路：利用社会资源深度挖掘本地高端客层资源
命题三：面临市场拐点我们如何规避风险？必须要走的三个关键词明道——郑东新区的最后一张王牌：地王
“地段、地段、地段”永远是城市地产的光明大道。
作为距离CBD最近的综合性项目，地段毋庸置疑的成为本项目最大的卖点，对地段的充分关注和价值发挥是项目成功的一半，所以我们第二步要做的是把本项目的地段，进行着重的关注和推广。将项目的“河畔第一排、CBD最近的领地、最后一块宝地”上升为cbd地王的高度去阐述，在项目产品出街之前已经奠定王位。优术——郑东新区的时代收冠之作：都铎
面对区政府亲历调控的CBD后进产品形态，我们的产品开发战略要体现绝对的“蓝海”。面对收冠之作的品牌和产品目标，我们要完成一个无竞争状态的产品策略，既要遵守营销层面的“差异性、排他性、唯一性”，又要塑造人居的真正高度，那么项目的建筑风格已经替我们完成了这一点。他是绝对具有产品差异化的特点，又是建筑史上宫廷建筑向贵族乃至人民进化的时代作品，给与人居皇家化、宫廷化的最高级别特征。与北美、欧式、地中海、新古典、现代风格相比具有鲜明的差异和价值高度。值得我们在产品层面大说特说。也是我们在要走的第三个关键词。第一章总结：
行业要求我们必须——聚焦品牌力和产品力
市场要求我们必须——借大势、定高位——做收官
区域要求我们必须——做高端——做无竞争状态
客层要求我们必须——本土资源最大化——做渠道
土地要求我们必须——地王——做顶级
项目需要我们必须做——差异性——做大创新我们必须统一的思想解读项目通过对宗地周遍情况的分析及现场堪踏，我们对项目做出如下分析：
项目地理位置优越，交通方便。
位于郑州市郑东新区CBD副中心，城市60宽绿化带及金水河畔，大型集中商业旁，拥有良好的自然景观资源及商业资源。
位于郑州市郑东新区富有活力，生机勃勃CBD副中心，可以近距离接触都市的繁华。
用地形状SI-19为方形，SI-24为三角形。
用地周边的交通系统已经完善，北面是已经建成的高尚楼盘。
位于城市新区CBD副中心，容积率较高。建立国际化、生态化、人性化的北美风格商住社区。温哥华广场地块的设计与规划，把追求时尚动感的商业区与高品质住宅区融合在一起，以“均好性、独特性、时代性”为设计理念。
1）商业建筑充分考虑各地块的商业价值，设计不同功能的商业街和集中商业，融购物、休闲、娱乐为一体。考虑到SI-19地块西侧是规划中的占地约90亩的大型集中商业城，我们在本地块的西面和南北三面设计了两层高的沿街商铺，享用此片区将形成的商业资源，充分体现地块的商业价值。将商业建筑和住宅建筑有机的结合在一体，既向外营造“动”的城市形象又向内围合成舒