《物业管理案例分析》汇编.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：《物业管理案例分析》汇编----财务管理篇[案例一]房子没住交不交管理费某女士购买了一套期房在办理入住手续时对房屋内部提出了不少细部质量问题认出为该房没有达到入住条件但因要举家出国就在入住交接单上提出了自己的意见并收了房门钥匙。半年后该女士回国发现有关的细部质量问题仍未解决而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤当初收房时就对房子不满意这半年自己也没住怎么还要缴纳这么多物业管理费？[案例分析]认为房屋细部有问题并提出了自己的意见但却收取了房屋钥匙该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的若有一户业主因房屋未住不交管理费物业管理管理公司收取的费用就减少了一份。要保证正常工作只能挪用其他费用侵占其他业主的权益。另外从物业管理的运作过程看物业管理工作一旦启动物业内的所有公共设备和配套设施都要运作管理人员要到位服务工作要开展各项管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。因此该女士所购买的房屋虽然未住过但因管理公司的综合服务并未因此而减少故仍应缴纳管理费。[解决方法]物业管理公司接到该女士的投诉后首先向她解释了《物业管理条例》中的有关规定说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费而她的房屋不属免收之列不但应足额补齐管理费还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政府有关规定复印交给该女士该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况经请示业主委员会同意管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。[相关法规制度]1．《服务收费标准作业程序》（节选）一、目的规范服务费用的收缴工作确保如数、及时、安全的收回各项费用。二、适用范围适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。三、职责1．出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。2．各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。3．财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。4．服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。5．财务部主管负责费用收缴工作的监督。四、程序要点1．费用收取的范围(1)管理服务费。(2)机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。(3)代收代缴的水、电、煤气、电话等费用。(4)兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。(5)其他各项多种经营服务费用。2．滞纳金的计算方法(1)对每月银行的第二次托收未果也未到物业部用现金交纳管理服务费的住户公司财务部应自每月一日起按1‰计收期滞纳金。(2)滞纳金的计算公式：本金×（1+1‰）n（n为滞纳天数）。3．管理费的收缴(1)管理费的收取标准：（仅供参考）A．多层带电梯：1.20元/月•平方米；B．多层不带电梯：1.00元/月•平方米；C．别墅：3.00元/月•平方米；D．商铺：3.00元/月•平方米~15.00元/月•平方米；E．写字楼：3.00元/月•平方米；F．公寓：1.20元/月•平方米。(2)管理费的收缴程序：A．公司财务部从业主入伙之日起计收管理费。业主收到入伙通知后一个月内未来办理入伙手续的应视入伙开始计收管理费；B．财务部会计每月20日前应根据业主资料编制下月《应收管理费用明细表》内容包括：编号、房号、业主姓名、房屋面积、管理费标准、应收金额、上月欠费、滞纳金、本月应收等；C．财务部会计将《应收费用明细表》于每月20日报财务部主管审核经审核如有差错应及时更正；如无疑问财务部主管在财务审核栏内答署姓名、日期；D．财务部主管应在22日前将审核无误的《应收管理费明细表》交财务部会计填写《收费通知单》；E．财务部会计应在每月25日前将填写完整的《收费通知单》交财务部主管审核。经审核有误的应及时查明予以更正；经审核无误的财务部主管在《收费通知单》上加盖财务专用章；F．财务部主管在每月28日前将有效的《收费通知单》交公共事务部管理员派发；G．公共事务部的管理员根据住户资料填写信封装入《收费通知单》视住户不同情况采取不同的派发方式：——需要直接送达的管理员应在两个工作日内送交住户家中并请住户签收；——如住户家中无人接收的应在两个工作日内送进住户信箱；——需要邮寄的管理员应贴足邮资并在两个工作日内到邮局发送。H．公共事务管理员应详细的记录《收费通知单》的派发情况；Y．出纳员根据《应收管理费收缴明细表》填制委托收款凭证及相关资料在银行规定的托收日期前一日送交开