“西山美墅”别墅市场定位报告正式.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：“西山美墅”别墅市场定位报告正式本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。开发理念定位：理念1:首发地产秉持”国际风本土情”的开发宗旨理念2：首发地产未来复合型居住模式的实践和探索：理念3:蓝水半岛全日制生活理念理念4:蓝水半岛雁行生活产业开发理念一、定位策略(一)定位构想与原则1、定位背景众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快配合奥运环境工程启动北京”郊区化”速度加快数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。高端住宅产品的需求持续增加而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。奥运申办成功加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好随着经济的发展对高端住宅产品的需求也会增加而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看1999-2001年期间北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立house市场则长期处于两极分化的态势外销别墅价格较高而内销别墅品质相对较差都不适合国内新生中产阶层客户别墅市场的供需失衡现象非常明显缺乏有效的供给因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。低密度大盘面对面竞争不可避免2002年开始以各类house为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力首创、天鸿、华润、珠江、万科纷纷进军郊区低密度住宅也就在情理之中了随之而来的一场巨人之争已在所难免。首发地产需要在模式上有所创新开发战略上要有高度贯彻要坚决资源整合力度要下大功夫首发集团顺势而为携雄厚实力和资源低调进入房地产行业具备了高度的战略前瞻性但是面对这样一个大量专业发展商抢占高端市场的态势首发地产应该坚持走差异化的道路如果和这些地产巨鳄直接竞争无论从品牌、专业化水平、执行力等方面来说都存在一定的差距。本项目操作的目标应该是从产业复合的角度通过温榆河项目探索出一条适合首发集团的地产操作模式成功实现首发集团的战略转型从而走上高速、可持续发展的良性循环的道路。超越复合型大盘开发手法倡导首发全日制生活产业规划势在必行以健康休闲为主打开发概念以旅游休闲、商务休闲、健康运动文化、和教育成长四种产业经营体系为支持的全日制生活规划理念将中国目前大盘开发的理念推向新的高度和宽度.1+4精英生活产业体系地产开发应该是比较适合首发地产的一条路这是由温榆河项目的特点（低密度、高端）和首发地产战略发展方向（复合地产、休闲产业的高成长）决定的要避免与传统开发商的正面竞争使温榆河项目一推出就以占据市场的最高点要求我们在考虑产品的时候不仅仅是从专业、技术的角度来论证更多地应该是从产业复合的角度来指导产品设计。2、定位的原则从市场出发以基本市场盈利为最基本的经营目的.从消费者的心理谋求定位创造适度超前的合理的产品而不是以生产或销售者的立场来确定；针对特定目标市场而非整个市场；充分考虑细分市场的容量以及市场进入风险；结合“西山美墅”区位特点充分发挥“西山美墅”优势坚持品牌战略创造出性价比高居住模式先进的低密度花园社区.3、立项定位提案多样化市场定位分期主题的明确和提升；五星级的市场形象四星级的产品三星级的成本。4、社区蓝图模拟本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。家门口看奥运：五星级的乡村生活紧邻奥运村环境一流的低密度温泉度假别墅区在这里不仅可享受到充足的阳光回归纯净的自然也可以邂逅都市的繁华驾车十几分钟从市区沿高速公路来到小区迎面而来的是特色风情商业步行街购物中心(shopingmail)中西风情美食街温泉会馆离尘不离城的都市生活仍然近在咫尺随后经过一条河畔林荫路进入一个原生态自然环境的居住区这里为真正具有财富与品位的人提供了一种高尚生活的集聚地同一阶层、同一品位的人群即是邻里又是朋友可以拓展更好的人际关系让品位、素养、财富等量齐观的邻里