城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略一、项目基本概况城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处总占地面积５万平方米总建筑面积11万平方米共分四期开发目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间总面积约1944.35平方米商铺目前基本上空置。二、项目的SWOT分析虽然本项目地段位置较为优越但现实又存在着一些影响项目形象的因素以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点并充分发挥其的优势才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。（一）优势点（S）：1、项目当前交通较为便利地处龙城大道与龙福路交汇处；2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地发展前景看好；3、本项目目前为现楼满足部分自用型商家即买即用的需求降低购买者的置业风险；4、商铺层高5.4米设有夹层可融合商铺、仓储、家居为一体；5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度对项目的推广具有一定的优势；◆发挥优势：A、在项目裙楼的运作过程中充分渲染项目的区位优势、交通的便利；B、在项目裙楼的运作过程中强调该区域的发展前景和由此带来的商机；C、在项目的推广时利用城建集团的品牌优势增加置业者与投资者的信心；（二）局限性（W）1、项目所处地段目前人气不旺尚不具备以人气带动商铺销售的条件；2、本项目周边是长着茅草的待开发地块因而显得较为荒凉对发展商业略为不足；3、该项目以建成多时但裙楼商铺一直滞销造成一定的负面影响；4、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位主题不鲜明；5、项目裙楼商铺规模不大不利于整体推广；◆解决方法：（1）重新对裙楼商铺进行市场定位明确目标客户；（2）确定经营主题从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；（3）加大推广力度扩大商铺的暴光率与市场知名度；（4）设立部分"免息分期付款方式"降低购房者的置业门槛吸引其入市；（三）机会点（O）1、区位优势的发挥辐射周边地区；2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙将带动周边的人气从而带动裙楼商铺的销售；3、中国的入世推动经济的发展商业物业前景看好；（四）威胁点（T）1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多形成很大的竞争力与市场压力；2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺从而形成直接的竞争；三、商业模式分析：就目前的商业模式来看主要有三种：一是综合性商业模式二是主题性商业模式三是专业性商业模式。（一）综合性商业模式这一模式奉行的是购物、休闲通吃衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备可以满足任一层次消费者的任一生活需求并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动拉动场内群体消费。从这一个角度去分析此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者而且聚人气、提消费应该是理想的商场模式。但是实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验中国亦不例外而且越是类似于深圳这样的经济发达地区这一模式所表现出来的老旧之态就越明显所面临的危机就越大。究其因在于品牌市场的进一步细分消费者的需求不断的向个性化发展使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间都失去了一部分客户的青睐从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日电子通讯、家电家私、大众服装都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩尤其是自去年下半年开始深圳各大有名望的商场均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度采取了圈地扩张、活动造势的手法力求站稳脚跟在市场重新洗牌之前充实内力再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即但由于实力的原因在目前除了苦苦支撑之外也无其他应变之法。这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。（二）主题性商业模式主题的确定范围很广无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界就是以人群分类为主题围绕某一类人群的用品这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤进行有针对性的经营。这类模式与其它商业模式相比主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台但它的目标客户群却是一定的或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体等等。对于这些群体来说主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求针对性强。但由于这种