酒店开发及谈判技巧.ppt

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如何规划选址目录这二组数据表明：
在中国，经济型酒店还有很大的发展空间；
同时，一般而言，经济型酒店保本点出租率为80%，为此，只要经济型酒店的平均出租率高于保本点，行业就会继续发展；
要在竞争中获得生存的机会，就必须使酒店的经营业绩高于行业平均水平。中国GDP增长维持在8-9%，
2011国内旅游增长13%，至2015年年均增长10%，
经济型酒店增长07年91%、08年66%、09年32%、10年14%根据综合评估国内经济型酒店品牌的客房数和门店数，2011年全国快捷连锁酒店20强排行榜如下：随着社会进步，中高档商务和休闲旅游市场发展迅速，需求旺盛，发展蓬勃。但4星以上酒店价格很高。舒适度，高性价比的产品一定能满足对品质有追求，又不希望支付高昂价格客人的需求。
在快捷产品积累的系统运营基础，服务品质管理，成本效率控制体系，文化承载作用，市场营销开拓精神和眼光将带给连锁快捷酒店高起点的发展。一类城市——北京上海、广州深圳
二类城市——除上述城市外的直辖市、省会城市、计划单列市、以及经济比较发达的区域经济中心城市
三类城市——一般地级城市为三类城市
四类城市——一般县级城市为四类城市目标城市
位于城市的商务中心、商业中心、政务中心、金融中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。
邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。
邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。
邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。
具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），最好有一定的广告位。
最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。
交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大；
在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。
邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性。
交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。
该城市酒店业全年经营情况
方圆3公里内可能的竞争对手情况（饭店、旅馆，他们的等级、客源结构、出租率、平均房价、经营情况等），选址时一定要考虑客流的主要动线会不会被竞争对手截住。
选址区域内具有相当的客流量，具有可停留性，1公里范围内是否有相应的配套（连锁超市、药店、银行、餐厅、咖啡店、茶艺馆、酒吧、邮局、洗衣店、冲印店、加油站、综合休闲娱乐场所、购物中心或百货商场等）或与公共场所相邻。
附近的企事业单位、学校的情况，如单位种类、单位数量、经营情况，具有的流动性客源情况等.
经营区域人口状况、结构层次、经济收入、流动人口数量、客源流量；
选址区域周边市容环境整齐干净（最好毗邻公园或大型绿地）。
所在道路有一定知名度、有较大的市场潜力和良好的市场前景；
酒店投入较大，经营时间很长，需要对所在区域的规划有非常细致的了解：

在确定选址之前，必须咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。
选址所在位置一定要在红线内，在合同经营期内，无动迁可能。
选址所处的区域的规划的情况，是否有对宾馆经营有利的市政规划（如未来的商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）。生活派（北京）酒店投资管理有限公司
建筑物为长方体，建筑面积在3000～8000㎡（京、沪、穗、深以外的城市面积最好在5000平方米以内）的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。
尽量为独立建筑。车辆进出方便，可视性好,便于识别。
建筑物结构为框架结构，外观整齐，允许进行改造。
周边有一定回旋余地，可以合理分布对客区域与员工区域。
具备约200平米大堂，门面宽度不小于12米。层高不低于4米。
至少300平米的外租餐厅，位置最好在1、2层，适合服务酒店和对社会营业
客房楼层高度不低于3.2米
适合分隔的楼层开间，出房率高
有合适位置（屋顶，地下室、院子）安放中央空调设备、热水锅炉设备
能安装两部客用电梯，一部货运电梯
周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为5.5-6m宽，要考虑通向停车场的流程，有回车路线，停车位在10个左右。
基础设施情况（最佳）：水－用水额度不低于3000吨/月，电－用电不低于300KVA，煤气－有煤气管道接入或可以接入，排污－纳入市政排污管网，有化粪池，通讯－最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位
物业原来是星级酒店为佳生活派（北京）酒店投资管理有限公司3、找到拟租物业实际