北京某住宅小区营销策划提案.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：市场篇前言“草桥居住区西（B）区”项目计划将于2003年9月份启动现本案正处于上市前制订整体营销策划方案的关键阶段。汇盈世纪公司本着与开发商“真诚合作、联手双赢”的精神一直高度关注着项目的进展情况通过与开发商的几度接触逐步了解了开发商的雄厚实力和项目的基本情况。对于本案我司完全有信心也有实力为开发商提供具备专业水准的销售代理服务并已将本案列为我司2003年度的重点项目集中市场、策划、销售、客服等各部门资深专家组成项目专案组已开始进行本案的前期策划工作希望能以我们专业的素质和丰富的操盘经验为本案的顺利启动做出应有的贡献。从我司接触本案以来已针对本案所在区域的房地产市场特点及实际情况有针对性地进行了市场调查并结合北京房地产市场的整体发展趋势针对本案的产品设计向开发商提交了初步的建议及营销推广思路。近期本案的最新规划设计方案已全面完成通过认真分析研究这份设计方案并根据目前区域市场的实态结合当前本案的自身情况我司专案组在原有基础上再一次对本案区域进行了一次更具针对性的市场调查。目的是更加充分认识北京市及本区域房地产市场为本案顺利上市销售做好前期的市场定位为成功销售制订出合理可行的策划方案与销售策略争取使本案成为南城众多项目中最亮的一颗耀眼明星和发展商一起缔造北京房地产发展史中又一个辉煌的奇迹。在这份报告里我们主要按照市场营销学最经典的4P＋4C原则来确定营销组合即：产品（product）公司（company）价格（price）消费者（consumers）地点（place）渠道（channels）促销（promotion）竞争者（competitors）我们自信我们的营销策划方案是最优秀的我们可以通过我们的专业素养、丰富经验以及智慧的灵感为一个产品设计出最合适的包装和销售方案最终使它成为一个最成功的商品。目录（）市场调研及分析一、北京整体市场状况1、北京经济现状从北京市统计局获悉1至7月全市实现国内生产总值1870.3亿元同比增长9.3％已连续３个月稳定在9％以上。其中第三产业增幅最大实现增加值1142.2亿元增长11.3％。第一产业和第二产业同比增长分别为5.5％、6.6％。2、市场供给：新盘数量减少供应量不降反升。据统计2002年6-12月份全市共推出新盘126个较去年同期143个减少了17个。但从供应总量看6-12月份全市商品房开复工面积高达5536.6万平方米其中商品房住宅面积4077.7万平方米较去年同期分别上涨28.6%、29.7%。这种新盘数量减少供应量不降反升的原因有四：一是市场变化的结果并不意味着整个市场呈现疲态相反却说明一些有益的结构性变化正在悄悄发生在经历了2001年楼市的冷冬后开发商对市场表现的更加谨慎。二是今年的展会要求参展项目必须手续齐备这使部分开发商被迫延迟项目入市时间。三是今年大盘较多虽然项目数量减少但总供应量并没有下降反而有一定上升。四是城市危改力度与经济适用房的建设力度加大间接压制了部分项目的上市。2001-2002市场供应量结构对比2001-2002新盘上市价格结构对比3、市场销售：产品需求对路销售稳步上升6-12月份全市商品房累计竣工面积497.4万平方米增幅30.9%。累计完成各类商品房销售428万平方米其中住宅411.2万平方米分别较去年同期增长12.8%和14.8%。持续保持了7个月的销售面积大于竣工面积的情况今年首次被改变。分析原因主要得益于四点：一是2001年上市的部分项目转入2002年后成为现房或准现房加快了销售节奏。二是在遭遇2001年市场打击后开发商加大了产品与客群的对位研究一大批适销对路深受人们喜欢的小户型项目担当了今年销售的主要份额。三是在媒体的炒作帮助下投资市场出现近年来难得的好局面极大的促进了市场的消费。四是随着城市交通环境的大力改善特别是轻轨的建设以及南城大都市商贸城、传媒大道等新概念的出现和亦庄10年系列活动的开展有力的推动了各区域地产市场的发展。4、政府政策对房地产市场的影响（）二、区域综合状况1、市政规划的影响首先从80年代末90年代初南城大力开发洋桥、方庄地区并由方庄向东向南由洋桥向西向南逐步扩张。到现在为止北京南城已发展出方庄、洋桥两大生活社区其周边道路交通发达生活配套齐全已经从根本上改变了老北京人对南城的认识。而本案区域所处地理位置正值洋桥大型生活圈的西扩部分。其次从本案周边现有项目分析各案无论从规划设计还是户型设计都基本围绕着“居住”做文章。所以该地区未来发展方向应该是以生活住宅为主导。但是随着贯穿南二环、南四环全长4600米的马家堡西路的修通以及地铁四号路线的开通相信也会推