美国业主自治模式.ppt

美国业主自治模式介绍美国是业主自治的发源地,美国业主自治的产生有其特殊的社会和法律背景,在发展及运作过程中也遇到了自己的问题,但总的来说,美国的业主自治在几十年的发展过程中,有很多值得中国借鉴的经验。在推动中国业主自治的发展中根据自身实际情况,有选择地借鉴域外经验,取人之长补已之短,或以他人的前车之鉴来避免自己走弯路,具有非常重要的意义。美国业主自治组织产生的背景和基础业主协会产生的直接原因，是美国人更为确切地说是当时富有的白人阶层对财产和居住安全的追求。麦肯斯认为，20世纪60年代以后，经历了经济大萧条的美国房地产业开始复苏，而业主协会成为“有钱阶级”的代名词开始兴起。当时，一些比较富裕的白人不堪忍受城市交通拥堵、环境恶劣及治安混乱的居住现状，渴望到郊区过一种接近自然的安全舒适的生活，开发商们于是顺应这种需求，在城市郊区大量开发住房，称为共同利益开发(CID)——一种住房模式，即业主对建筑物的一部分(单元)享有专有权而对其他部分(共有区域)享有共有权。这种住房模式主要在城市郊区，第二次世界大战以后在美国迅速发展起来。美国业主自治模式美国所有住宅小区均有业主委员会，业主委员会成员在5-9名之间，均为志愿者。业主委员会每月或隔月开会，因为具有法人资格，他们有权签署具有法律效力的合同，比如购买小区物业保险，美国所有物业小区都必须加入保险。业主委员会还必须决定是否聘用房产经理来管理物业。美国的物业管理社会化程度很高，在房屋数量较少的情况下，一般不会聘用一个物业公司来管理，而是把工作分解开，按照工作时间向不同的专业服务公司购买服务。例如，草坪绿化、清洁、电器修理，都是向专业公司计时购买的。只有物业规模大到管理一个小城镇规模时，才会聘用一个包括管理与维修、财会、能源管理、保安保卫在内的部门齐全、拥有各个工种的技术人员的物业公司。美国的业主对业委会是非常重视的。业委会通常一年选举一次，如果业主不能亲自参加投票，会事先写好委托书并经公证后，由其委托人代为参加会议和投票。一般情况下，规模在350户的公寓小区，其业委会由5名业主组成，分别担任主席、副主席、财务、设备管理人和秘书。业委会又被称作BOARD(董事会)，这5各成员也被称为董事会成员。美国规定，小区中业主享有的权利与其所有房屋的面积成正比，选举业委会大都采用有记名投票方式。业主往往选举人品与修养高尚、具备财务、设备管理等专业知识的业主担任业委会委员。一般情况下，业主委会成员是没有报酬的，有些业委会成员也会有一些小的福利，如少付一个月物业费、有一个免费停车位等。美国的业主协会由小区内所有业主组成，并代表业主们对共有部分行使权利和承担义务。根据美国法律的相关规定，开发商必须在销售第一套房屋之前就办理完设立小区业主协会的法律手续，购房者在接受总协议书，签订购房合同并成为小区业主之后也就自然地成为业主协会的成员。小区内所有的业主在业主协会内参与民主决策，遵循少数服从多数的原则。纽约州的《公寓法》明文规定：购买住宅后的业主应当自动组建业主管理委员会，由业主管理委员会雇佣管理人员，按照《公寓法》和公寓章程进行管理。日本的业主自治意大利的业主自治新加坡的业主自治台湾业主的自治美国与我国业主自治的比较美国住宅小区管理基本上是一种业主自我管理的模式，体现了自治性。而我国社区管理模式中行政性色彩较浓，区政府、街道办事处是行政管理机关，居委会虽说是基层的群众性自治组织，但事实上也是一个“准政府”，承担许多政府的行政职能。其他组织，团体也被社区的政府纳入行政范畴。这种传统的管理模式有很多弊病，也不符合目前市场条件下住宅小区管理的要求。由地产开发商派生的或聘请的物业管理公司又与住宅产权人或使用人产生各种难以解决的纠纷和矛盾冲突。谢谢！