园区房屋公用设施的维修方法(三).doc

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园区房屋公用设施的维修方法（三）【物业管理经验分享】
园区房屋公用设施的维修方法（三）
1目的
1.1为使房屋公用设施恢复使用功能及外观，延长使用寿命，确保正常运作状态，方便用户。
2维修原则2.1坚持经济、合理、安全的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。
2.2修理及更换配件应尽量保持与原有配件型号、规格一致的原则。
2.3为业主（住户）提供方便的原则。3维修依据
3.1符合维修方案或设计图纸的要求。
3.2符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。4各项维修项目标准
4.1地基基础
4.1.1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。4.1.2将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。
4.1.3用1：3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。
4.2恢复勒脚饰面4.2.1如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。
4.2.2如不严重，应做好巡查和记录。
4.2.3如有扩展趋势，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。4.2.4如情况较严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。
4.3梁、板、柱主体露筋
4.3.1将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。4.3.2用钢丝刷清洁干净。
4.3.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。
4.3.4用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。4.4有裂缝
4.4.1先进行全面仔细查看。
4.4.2如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。4.4.3如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：
4.4.3.1沿裂缝用工具将两伸基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒。
4.4.3.2用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。4.4.3.3准备足够的膨胀水泥，调成半干状，并及时使用。
4.4.3.4用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。
4.4.3.5修复饰面（按用户原标准）4.4.3.6如裂缝很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。
4.4.4有孔、洞。
4.4.4.1将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。4.4.4.2用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。
4.4.4.3充分喷水湿润孔、洞内壁。
4.4.4.4如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。4.4.4.5按原标准做好饰面。
4.4.5破坏情况较严重的（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。
4.5墙体4.5.1墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修）。
4.5.2裂墙
4.5.2.1先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形。4.5.2.2用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。
4.5.2.3均匀地涂刷一道素水泥浆。
4.5.2.4再用比砌筑浆高一个强度等级的1：3水泥砂浆填缝、抹平。4.5.2.5用同规格，尺寸的墙体饰面村料修复饰面。
4.5.3砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损
4.5.3.1先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫浮动灰、土。4.5.3.2充分喷水湿润破损面。
4.5.3.3用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（所用砌块应先充分湿润）。
4.5.4墙体室外饰面缺损4.5.4.1将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。
4.5.4.2用钢丝刷清扫干净浮动灰土。
4.5.4.3充分喷水湿润水泥浆。4.5.4.4均匀地涂刷素水泥浆。
4.5.4.5用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。
4.5.5墙体室内饰面缺损4.5.5.1同4.3的1、2、3、4。
4.5.5.2用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面。
4.5.6外墙渗水4.5.6.1外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。
4.5.6.2窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有泄水坡度，窗樘底的外