四星级项目工程维修服务标准.doc

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四星级项目工程维修服务标准【物业管理经验分享】
四星级项目工程维修服务标准
1、共用部位、共用设施设备服务标准
（1）每周两次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
（2）楼内墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。（3）路灯、楼道灯完好率不低于98%。
（4）雨、污水管道区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时进行清掏。
（5）化粪池每季检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。（6）围墙每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
（7）道路、场地等每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。
（8）休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每周二次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。（9）室外健身设施、儿童乐园等每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。
（10）安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每半月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
（11）供水系统a、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
b、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
c、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。d、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
（12）、排水系统
a、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。b、每年二次对污水处理系统全面维护保养。
c、控制柜电气性能完好，运作正常。
d、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。e、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
（13）、升降系统
a、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。b、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
c、电梯发生一般故障的，专业维修人员一小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
（14）、弱电系统a、楼宇对讲系统（可视）：每周一次进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常；
b、周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号；
c、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常；d、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
（15）、消防系统
a、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；b、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；
c、每天检查火警功能、报警功能是否正常；
d、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器及时清洗或更换；e、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；
每月检查一次灭火器，及时更新或充压。
2、日常维修（1）业主及各部门报修时，填写《房屋维修保养任务单》，交给工程维修人员。
（2）工程部24小时设人值班。值班人员收到《房屋维修保养任务单》时，在值班日志上做好登记。
（3）维修人员根据维修单的紧急情况，按先后次序进行维修。（4）维修单为两联式，存根联和维修联，维修人员带上维修联到维修地点。
（5）维修人员带好必要的工具，准时到达维修点，按质量标准完成任