通用中介购房合同样式_0.doc

通用中介购房合同样式通用中介购房合同样式购房合同中的不可抗力认定《商品房买卖合同》第八条规定遭遇不可抗力且出卖人（开发商）在发生之日起____日内通知买受人的出卖人可以据实予以延期。对于此条款中的“不可抗力”由于认识和理解的角度不同在实践中购房者和开发商往往会有一些争议容易产生纠纷。而“不可抗力”又是我们在实践当中免除责任的首选途径。正确地认识“不可抗力”明确延期交房时免除责任的法律条件以及如何正确有效的签订免责条款有利于我们在延期交房时尽最大努力的免除或减少责任降低损失。对于“不可抗力”法律有明文规定《民法通则》第153条明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定不可抗力应表现为一种客观情况且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。而且不可抗力的事由要发生在合同履行期间也就是说在签订合同的时候“不能预见”。并且不可抗力的事由影响的法律主体是购房合同签订的双方也就是开发商和购房者。如果造成逾期交房的理由符合以上条件那么可以认定该事由为不可抗力可以免除开发商违约责任否则就不能视为不可抗力就要承担相应的违约责任。因此对于购房合同中免责事由的“不可抗力”必须符合法律的明确规定不能凭我们的主观臆想去推定。否则的话是要承担相应的法律责任的。那么究竟什么样的事由可以认定为不可抗力呢一般情况下诸如地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害最符合“不可抗力”的特征属于“不可抗力”。但是在实践当中往往发生更加复杂的.情况认定是否为“不可抗力”事件需要针对具体情况认真仔细的分析才能确定。如果由于政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规、规章、行政命令以及政策性文件等规范性文件例如市政规划、抢险抗灾需要等。对于这类政府行为在其效力范围内任何有关单位和个人都必须无条件执行不可抗拒。因此而造成购房合同不能履行的可以认定为“不可抗力”。但是如果行政机关基于法律法规的授权针对合同双方特定的人或事件做出的具体的处理决定因此而造成合同不能履行的则不属于“不可抗力”应承担相应的法律责任。即便该行政行为是错误的违约方也要承担相应的法律责任其损失可以通过其他途径使行政机关予以赔偿。然而并非发生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除责任。虽然《商品房买卖合同》没有就不可抗力的内容、范围不可抗力的认定程序作出规定但是《合同法》第118条规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时应当及时通知对方以减轻可能给对方造成的损失并应当在合理期限内提供证明。”。根据上述法律规定：1、不可抗力事件是否发生必须在一定的期限内提供的有关证明为据；2、构成不可抗力免责的条件必须是遭受不可抗力影响的一方（开发商）履行“及时通知对方”和“在一定期限内提供证明”的程序和义务。只有这样不可抗力及其免责才能认定否则即使确实发生不可抗力事件若开发商没有履行“及时通知”和“在一定期限内提供证明”的义务那么开发商就不能依此免除其法律责任。但是《合同法》中并没有关于提供什么部门出具的“不可抗力证明”和不可抗力的自然事件达到何种程度才能构成免责条件的规定但是关于“不可抗力证明”的出具应当由不可抗力事件发生地的政府有关主管机关这里所说的主管机关必须是能够对不可抗力事件作出说明或证明的机关。如国家行为由作出行为的国家机关出具证明；自然事件由事件的分管部门（如：地震由地震局、火灾由消防局等）出具证明只有这样该“不可抗力证明”才具有说服力和证明力。因此一旦遇到不可抗力的事件发生我们应该积极的履行相关的手续一旦产生纠纷可以最大限度的减少损失。不可抗力是我们在实践当中不能按合同约定时间交付房屋时而免除责任的首选条件。但是并非只有“不可抗力”才能免除责任。根据有关的法律规定免责的范围和情形大致有几种具体来说免责的范围和情形主要包括：1.因“不可抗力”而免责；2.因法律特别规定而免责；3.因对方完全不履约而免责；4.因合同中约定的条件出现而免责。第二种情形属于法定免责比如集体与个人签订了土地承包协议但根据《土地管理法》的规定国家为公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征用在这种情况下发包土地的集体一方则可以免责。第三种情形实质上是不安抗辩权的行使比如按照施工进度进行分期付款的购房合同中如果开发商在约定的期限内未达到或明显不可能达到相应的施工进度购房人则可以拒绝付款并且免责；反之如果开发商已如期履约购房人未按期付款开发商则可以拒绝交房并且免责。第四种情形属于约定免责主要看双方在合同中的约定合同双方可以在合同中约定在某些条件下可以不履行或中止履行合同义务而不承担责任。需注意的是这种约定根据《合同法》的规定在两种情形下是无效的：1.造成对方人身伤害的；2.因故意或者重大过失造成对方财产