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营改增疑难问题解答(三)

1、房地产企业开发“烂尾楼”对试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额如何处理？

按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）第一条第（十三）

项第1目规定：试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税

的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之

日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地

税机关申请退还营业税。”

某公司原以10亿元购入一个刚出正负零(刚从地面露出)的在建房地产项目，缴纳营业

税5000万元，按照财税[2003]16号文件关于税目及营业额的相关规定，其购入项目开发

完再销售的，允许按照扣除买入价后的差额作为营业额征税，但税务机关要求按销售面积

配比扣除。截至2016年4月30日，尚有2500万元未抵扣。申请退还营业税时遇到下列

难题：

（1）该项目被国税认定为房地产开发企业的老项目，不属于地税管理的“纳税人销售

外购的不动产”的征管范围，因此试点后销售开发产品计征增值税时，无论是选择简易计

税方法还是按一般计税方法，均不能将试点前尚未扣除的买入价余额2500万元从销售额

中扣除。

（2）国税不允许计算增值税时扣减销售额，遂企业要求地税退回营业税，地税认为，

这是税制存在问题，不属于《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号

附件二）允许退还营业税的情形，不予退回营业税。
请问：

（1）本项目后期应纳增值税若归国税管理，其购入在建项目的金额能否从销售额中扣

除？若不能扣除，卖方购入土地的价格能否在本企业扣减销售额？

（2）36号文件规定能够退还营业税包括哪些情形？原营业税差额征收不足抵扣的，营

改增后能否将未抵扣购入所含税款请求地税局退回？目前地税局不接受这种申请，怎么

办？

答：（1）《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国

家税务总局公告2016年第18号）第三条规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工

的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的

房地产项目。而《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）第一条第

（三）项第10目规定，只有房地产项目适用一般计税方法计算销售额才允许扣除受让土

地时向政府部门支付的土地价款，且允许扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含

省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。因此，该企业销售剩余开发产

品，无论选择简易计税方法或是一般计税方法均不得扣除受让的在建工程剩余买价。

（2）《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）第一条第（十三）

项第1目适用于原营业税政策按差额征税的所有情形。该企业的情形完全符合退还营业税

规定，试点前尚未扣除的买入价余额2500万元，由企业撰写书面申请，提供尚未扣除金

额的相关证据及上述税法依据向主管地税机关办理退税手续。

2、某银行从事黄金租赁业务，将从黄金交易所购进的黄金租赁给A企业，年租赁费为

黄金价值的4％，租赁期到期后，企业归还黄金并支付租赁费。以前银行按金融业征营业

税。

请问：营改增后，银行是按“有形动产租赁”征税，还是按“金融业”征税？其取得的
黄金的进项税是否能够抵扣？

答：黄金是货币等价物，不同于一般物品。普通物品租赁归还时还是原物，而黄金租赁

归还时不一定是当时的黄金。因此，该银行黄金租赁业务属于“金融服务——贷款服

务”，按6％计算缴纳增值税。

3、某企业通过银行购买理财产品1个亿，保本收益率4％。一年后，取得收入400万

元。

请问：该企业是按“存款利息收入”不征税，还是按贷款利息收入征税，或是按金融产

品转让征税？如是按非保本收益率收取的收入，又如何征税？

答：贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、

报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收

入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业

务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

因此，该企业购买理财产品在持有期间取得保本收益，则按“金融服务—贷款服务”计

算缴纳增值税。

4、某个人2010年购入土地一块，一直未办理土地证，2016年6月出租给甲公司用作

停车场。

请问：该个人能按简易办法征税吗？甲公司收取的停车费能按简易办法征税吗？

答：《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派