深圳写字楼市场调研报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：2005深圳写字楼市场研究报告总体判断人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示：深圳市金融平稳运行深圳市金融机构存贷款小幅增长结售汇顺差继续扩大深港合作成效显著存贷款利率水平呈上升趋势货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃证券市场继续处于调整之中保险市场发展势头良好外汇和黄金市场持续快速发展房地产市场宏观调控效果显现。1货币信贷概况一、写字楼宏观市场环境2005前三季度深圳写字楼市场成交统计套数建筑面积（㎡）金额（元）均价（元）第一季度5一五7947093409863011754第二季度38574583862一五80161一五60第三季度一五32907234922425412012合计1053一八31252145480900117161.有效供给不足成交量下降两成指标2004前三季度2005前三季度同比成交套数19221053↓45.2%成交面积230163㎡一八3125㎡↓20.4%成交金额21999343362145480900↓2.5%2005前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套总建筑面积一八3125㎡成交金额21.45亿元分别下降45.2%20.4%2.5%。2005年1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目市场基本处于存量消化阶段上半年成交量与2004年同期基本持平进入第三季度受供给不足的影响各项统计指标迅速下挫并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。2.第四季度市场全面爆发成交创历史记录进入第四季度以后卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市供应总量超过50万㎡由前三季度的需求市场迅速转入供给市场潜在的购买力得到了极大的释放受投资市场的带动写字楼销售出现了罕见的抢购现象总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米全年突破30万平方米已成定局为1997年以来的历史最高记录。3.价格整体走高2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%进入第四季度以后以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力在物业品质及投资市场的双重推动作用下市场成交价格进一步大幅度提升时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。二、市场特征1.高端市场进一步集中据同致行商务事业部的研究显示近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场其写字楼潜在供应量超过80万平方米约占全市供应总量的70%且主要为超高层高档大开间写字楼相对于目前全市每年30多万平方的消化量竞争相当激烈。2.二、三级市场联动空置率持续下降受供给市场不足及投资市场升温的影响福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场成交量及成交价格均实现历史性的突破同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼开盘一周内基本售磬在二级市场的带动作用下前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米首次超过二级市场价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现消化了大量前期空置物业从2003年开始空置率已连续11个季度保持下降的趋势。3.供求结构性失衡从全市写字楼产品未来两年的供应结构来看高端产品的比例超过65%且主要分布在中心区和华强北一带集中了卓越时代广场、新世界中心、国际交易广场、现代商务大厦、江胜大厦、财富大厦、经贸中心、中航广场、华强广场等一批高端项目且主要走大开间高档写字楼的路线目标客户瞄准具有较强实力的国际国内大企业及投资客产品、价格和目标客户的定位基本一致竞争日趋白热化而中端和中高端市场的供给则相对不足存在较大的市场机会。4.供求阶段性失衡受城市总体规划和政府土地拍卖节奏的影响中心区写字楼的入市相对集中呈现出明显的阶段性失衡特征2005年前三季度写字楼供给严重不足而第四季度突然放量新入市项目体量接近50万平方米尽管销售场面火暴但激烈的市场竞争不可避免。从长远来看中心区写字楼物业具有高度的稀缺性虽然短期内供求矛盾突出但随着深圳经济的持续快速发展及国际影响力的逐渐扩大对中高档写字楼物业的需求依然旺盛中长期依然看好。5.写字楼市场在2005-2006年达到阶段性顶峰从深圳写字楼市场的供求趋势预测