上海房地产市场宏观分析报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：上海房地产市场宏观分析报告第一部分：腾飞的上海楼市楼市需求：7年前也就是1997年房改政策正式出台我国实现了从福利分房到货币购房的质变房地产业得到了快速发展在肯定了房地产“支柱产业”的地位后得到20%的市场比例。住房制度经过十几年的改革已经改变了过去福利分房的旧体制市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此上海商品房价格今后继续上扬只要不是涨幅过大从总体上看是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民还是能够从中直接受益。政策面：自2001年８月１日起上海实行内外销商品住房并轨统一土地供应方式用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期对引入外资参与城市建设保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平内、外并轨也是水到渠成之事上海的商品房结束了“内外有别”的历史有利于建立更加开放的房地产市场也会对全国房地产行业产生重大影响。供给情况：由于一系列新政的出台上海的开发量将会降低而市民的需求却在不断地提高这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了因为能力小了生产能力降低了求还在升高这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况政府在土地使用上实行了宏观调控确保了市场供需平衡。同时今后海外到上海买房的人虽然会有所增加外来人口的购房比率也仅为15%。即便是在上海内外销并轨的刺激下去年9月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231套。市场反映：就在3年以前上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平2003年却一跃而成全国第一这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的即便是全国第一的“5118”也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米同比增长24.2%。GDP水平：上海已经连续5年实现GDP两位数增长虽然近一年多上海的房价增长过快但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长因此上海房地产市场的发展是健康稳健的上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年上海住宅购买力提高因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展人均可支配收入提高也相应提高人们的支付能力。理论上讲如果一个城市GDP持续增长人均可支配收入也稳定增长那么房价上涨是正常的。五年来上海GDP年均增长10.4%2002年城市和农村居民家庭人均可支配收入分别达到13250元和6212元2003年人均可支配收入同比上升13.7%今年上半年全市实现生产总值3417.75亿元比去年同期增长14.8%下半年增长幅度可能基本与去年持平预计全年GDP增长将达13%-14%。照这样的发展态势上海房价涨幅在10%左右是完全正常的、也是与经济总量的增长相匹配的。上海的楼市在不断的规范和完善从需求面来看上海商品住房销售量连续四年超过竣工量呈现供求基本平衡、求略大于供的格局从而使空置量逐年下降。至2002年底商品住房空置量为348万平方米其中空置一年以上的为134万平方米。2003年又下降到285万平方米其中空置一年以上的为80万平方米。一般来说空置率宜保持在10-15%之间而上海商品住房空置率仅在7.5%左右。目前商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看目前的土地供应量、新开工量都比较大。2003年全年商品住房用地出让超过2000万方米；商品住房施工面积达到7000万平方米商品房竣工面积2492万平方米其中住宅2140万平方米；销售面积达到2376万平方米其中住宅2224万平方米。今年1-5月商品房竣工面积481万平方米同比增长29.6％；销售面积588万平方米同比增长18.2％。商品住房空置量进一步下降。这预示着投资势头不会减弱商品住房上市的节奏将明显加快。从需求方面看未来几年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面并考虑投资性购房的因素需求总量超过2000万平方米。因此商品住房将呈现供求基本平衡、供略大于求的态势。据统计如今上海一年住房竣工面积总量达1600-1800万平方米开工建设面积达4000-5000万平方米房地产业已成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的上海第四大产业。第二部分：增值的上海楼市上海的国际地位：上海