邢庄土地开发策略.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：邢庄土地开发策略一、项目背景中国城市化进入了高速发展期城市建设用地的快速扩张在这个过程中许多农村的集体用地没有及时转变为国有用地产生了城中村造成了许多城中村改造和发展的难题。目前还没有解决城中村的理想办法。全国各地的城市都在摸索之中。临颍上一轮总体规划之后在建设中遇到了一些问题。最近临颍又制定了颍北新区的规划主要是对临颍行政中心和颖北工业区的规划。邢庄地处临颍城区中心北至颍川路南达人民路西接新城路东连107国道。临颍的总体规划特别是颍北新区的规划与邢庄的土地开发密切相关是邢庄土地开发利用的重要影响因素。如何开发邢庄的土地在不多的土地上创造尽可能多的财富保障邢庄人的生活并进一步使邢庄人过上富裕幸福的生活是我们的一个重要研究课题。二、邢庄土地开发价值策略本次邢庄的土地价值开发策略是：商业居住为主景观设计和市政设施配套为辅工业向外发展。下面就商业开发、居住开发、景观设计、市政设施配套展开分析1商业开发1、1邢庄商业现状表一：邢庄规划区内的城市主干道路名宽度（M）长度（M）迎宾路352000新城路402000人民路35900颍河路35680表二：临颍县涉及邢庄的路段商业市场统计表区域名称店铺数量（个）经营状况好一般差人民路474823848逍襄路2385014048迎宾路1992514826新城路1085103合计101916277582资料来源：《临颍县商业市场调查情况》据统计临颍县路段商业的商铺总数是2243间其中经营状况好的有323间。这样邢庄周边几条道路的商业店铺数量占全县比例高达45.4%经营状况好的商铺更占全县状况好的商铺的50.2%。不仅数量占优质量也占优。全县商铺的租金平均水平为186.3元/（平方米·年）。邢庄商铺的地段较好商铺租金收入理应比平均水平高商业开发价值很大。邢庄利用好它在火车站与汽车站之间行政中心与工业中心之间的优越地理位置以及人流量大商业基础好的条件做大做强商业努力打造临颍县的商业中心这个品牌。邢庄商业区位图1、2邢庄各路段的商业状况分析表三：邢庄主要商业路段的商业状况区域名称店铺数量（个）经营状况好一般差数量比例数量比例数量比例人民路4748217.3%38481%81.7%逍襄路2385021%14058.8%4820.2%迎宾路1992512.6%14874.4%2613%新城路10854.6%10395.4%00合计101916215.9%77576.1%828%人民路商铺数量最多经营状况最好。经营状况差的商铺只占极少数。逍襄路经营状况差的和好的都占20%左右。迎宾路经营状况差的和好的占13%左右状况一般的占74.4%总体情况比逍襄路好。新城路没有经营差的商铺但好的也很少绝大部分是状况一般的。1、3邢庄商业空间开发。打造临颍倒“日”字商圈。颍河路、人民路、新城路、迎宾路围成一个“口”字中间规划建设一条步行商业街打通颍河路和人民路商业街。形成一个倒“日”字商圈。规划建设邢庄商业步行街。在邢庄内部打通颍河路商业街和人民路商业街避免了人行和车行之间的过多干扰结合广场的建设营造浓郁的商业氛围大大提升邢庄内部土地的商业价值。人民路继续做临颍商业第一街通过空间尺度、空间气氛、室内外空间结合、环境景观、丰富多样的里面设计吸引更多高档次的商家进驻。空间设计手段有：设立商业广场形成商业中心提升商业价值；设立商业步行街形成更为浓郁的商业氛围。改善逍襄路、迎宾路的商铺经营状况。发展新城路商业。1、4邢庄的其他商业现代家具城。进驻商户10家占地面积10000平方米商业面积4000平方米租金收入2.4万元/月。竞争对手主要有久顺家具城红双喜家具城。现在现代家具城占有优势。未来依托邢庄商业中心的打造和营造好购物环境进一步扩大领先优势。丽晶大酒店。酒店经营良好。年平均入住率在70%以上旺季生意供不应求。考虑随着经济和城市的发展住宿需求会不断增加可结合商业适度发展酒店旅馆业。2房地产业开发2、1邢庄房地产价值临颍现在的房地产消费水平大概是1100元/平方米。本地的居民的购买力有限。高层住宅的管理费用高多层住宅更适应本地的需求。邢庄地处城市中心。周边有颍川路、人民路、新城路、迎宾路等城市的交通主干道交通十分便利。同时黄龙渠从中间穿越将来黄龙渠两边各六十米宽的休闲绿带的设计建设进一步提升了邢庄的房地产开发价值。因此邢庄的房地产开发价值比临颍的其他地区要高。有数据显示在中小城市中低层、小高层的房地产开发价值最大。邢庄位于临颍市区的绝好地段房地产开发以小高层为主中低层为辅较为合理。2、2邢庄各区块房地产开发价值分析黄龙渠两岸