某花园营销策划提案.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：万通双花园项目营销策划报告目录一、区域市场分析2（一）供应分析2（二）需求分析7（三）价格分析8（四）结论9二、项目分析10（一）项目优势分析10（二）项目劣势分析11（三）存在的机会13(四)面临的威胁13三、销售方案14（一）目前存在的问题14（二）项目定位15（三）客户定位15（四）价格方案15（五）项目建议16（六）销售策略16（七）现场包装20四、宣传推广方案25（一）媒体选择25（二）活动行销28五、公司优势30摘要我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析我们认为目前市场建筑技术含量在提高楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用客户对价格方面的敏感程度降低取而代之的是对项目综合方面的考虑。同时我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析我们认为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。为了更好的完成项目的销售任务最大化保证发展商的利益我们对项目的营销方案进行了分析和调整提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。真诚希望能携手合作。一、区域市场分析双花园小区位于东二环广渠门东北角根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路西至广渠门南达劲松路北抵铁路共对此区域的11个住宅项目进行了调查。本项目地处东二环和东三环之间紧临繁华的国贸商圈周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。（一）供应分析1、总供应量分析该地区近十年来一直是中低档的居住类项目为主导高档项目的市场供应很少但近期随着四环路的开通CBD商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展区域商品房的供应量迅速增大。自1998年来该区域内的商品房总供应量达到194.8万平方米左右已售项目有广馨居怡馨园九龙花园东环18劲松嘉园。2001年以前每年的市场供应量不超过10万平米2002年的市场供应量约为50万平米其中规模较大的楼盘华腾园一期推出18万平米左右。纵观1998年以来该区域的供应状况今年本区域的商品房进入供应高峰期短时间内将打破供求稳定的状态。市场已销项目表住宅名称总建筑面积（万平米）怡馨园10广馨居1.8劲松嘉园5九龙花园80东环1812合计：108.8市场在销项目表住宅名称总建筑面积（万平米）世纪阳光10鑫兆豪园10新青年公寓10世桥国贸公寓6乐澜宝邸10华腾园40合计：862、物业类型分析目前该区域物业中除乐澜宝邸为外销公寓其它均为普通住宅。整体来看是以5000--6000元/平米的中档住宅居多超过7000元/平米的高档项目并不是很多因此区域的物业以居住为主。物业类型表住宅名称物业类型世纪阳光普通住宅怡馨园普通住宅广馨居普通住宅鑫兆豪园普通住宅新青年公寓普通住宅劲松嘉园普通住宅世桥国贸公寓普通住宅九龙花园普通住宅东环18普通住宅乐澜宝邸外销公寓华腾园普通住宅3、物业品质分析客户的理性选择影响着住宅产品的品质开发商对于物业的定位越来越细分和明确。开发商无论在项目的运作还是在产品的设计上都比以往有所提高具体体现在以下几个方面。目标客户的细分开发商品牌意识加强注重环境规划设计注重细节设计从各个方面体现“以人为本”随去年以来御景园乐澜宝邸等高档楼盘的面世将这一地区的物业品质和价位全面抬升。由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊因此同样是商品房但不同楼盘未来社区业主的层次以及管理却可能相差很大。本区域内近几年来物业的品质正在逐步提升正在运作的项目中乐澜宝邸、世桥国贸公寓、世纪阳光公寓的品质都较早期推出的项目有很大的提升。4、楼体分析（1）建筑形式居住类物业项目为市场主流产品形式多为高层塔楼和塔板混合板式小高层的项目只有东环十八古柏家居。（2）环境规划小区内部环境规划水平普遍不高绿化率低。（3）小区规模除九龙花园外大多数项目规模小建筑单体数量少。（4）市场表现项目销售过程中户型合理的小户型市场表现突出。物业楼型统计表住宅名称建筑形式结构形式建筑单体数量层数世纪阳光塔楼、板楼剪