某房地产项目市场调研及项目定位报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：时代紫芳--项目策划定位2008-6目录第一章宏观市场分析41北京市房地产市场发展现状41.1北京市主要城区发展状况41.22007年北京市宏观政策环境62北京住宅市场122.12007年北京市住宅市场发展状况122.22007年北京住宅市场总体透视172.32008年北京市住宅市场发展趋势预测183北京商业物业市场193.1北京市商业物业市场总体状况193.22007年北京市商业物业市场情况203.3北京市商业物业发展预测234宏观市场总结25第二章区域研究271区域状况271.1区域政策、经济及产业环境271.2区域行业发展情况362区域市场研究392.1市场供给392.2市场需求402.3市场价格422.4市场预测443商业房地产市场研究453.1各商业业态发展状况453.2方庄地区的商业租售价格473.3区域商业地产现状493.4区域商业地产未来走势预测49第三章项目定位511项目开发理念512项目自身分析512.1四区概况512.2项目SWOT分析533住宅定位543.1住宅前期成交客群分析543.2住宅目标客户分析553.3住宅目标客户群AIO量表563.4住宅市场定位与形象定位563.5住宅部分价格定位574商业定位594.1商业策划要点594.2商业市场定位604.3商业客群定位604.4商业价格定位625营销推广方案645.1营销模式645.2营销渠道645.3营销目标645.4营销战略655.5营销措施665.6市场推广费用66宏观市场分析北京市房地产市场发展现状北京市主要城区发展状况中心城区根据《北京中心城控制性详细规划》中心城划分为33个片区范围约1088平方公里主要包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等地区。其中如图所示01号片区为旧城范围是二环以内包括了崇文、宣武、东城、西城4区。旧城将严格控制建筑高度不鼓励多设停车场。旧城以外的中心地区（02-08片区）为调整优化区要疏解、调整和优化中心地区的人口和功能控制建设强度改善人居环境；边缘集团为适度完善区（09-18片区）要完善市政交通基础设施、公共服务设施积极促进就业和居住的均衡发展。33个片区的规模在20、30、50、60平方公里不等其中01号片区、08号和16号片区较大。19-33片区为绿化隔离地区是保证中心城良好的生态环境以及在规划期间内实施农村城市化的地区属城市总体规划确定的限建区范围。该区域要以绿化和生态环境建设为前提严格控制城市建设规模把建设用地外围的绿色空间划定为永久性绿地；应合理安排当地居民的生活与生产。2020年中心城人口规划控制在850万人以内城镇建设用地规模控制在778平方公里人均建设用地控制在92平方米。首都功能核心(东城、西城、崇文、宣武)部分居住中心从城区迁出这一核心区未来5年将强化全国政治中心、文化中心功能；强化以国家对外事务、国际旅游为特色的中外交往中心功能建设国际交往功能密集区；与老城区保护相结合打造荟萃世界级时尚精品店的大街；部分居住中心从市中心城区迁出。属于优化开发区域占地多、技术含量低及劳动密集型产业需要向外转移。区域现状南北城发展极不平衡社会经济差距加大；住房紧张生活服务设施缺乏城市人居环境质量较差等。此区域内由于土地供应的稀缺性地理位置较好新楼盘已不断减少价格不断攀升二手房市场较为成熟。城市功能拓展区(朝阳、海淀、丰台、石景山)西部地区发展中央休闲区这一区域是国家高新技术产业基地国内外知名的高等教育和科研机构聚集区著名的旅游、文化、体育活动区也是中国与世界联系的重要节点。该区总部经济、现代服务业、高新技术产业、科教文化产业等发展迅速文化旅游产业发达。未来5年将发展和完善中关村高科技园区、CBD和奥林匹克中心区的相应功能；在西部地区发展中央休闲区(CRD)；建成区基本属于优化开发区域鼓励人口和工业向新区迁移。区域现状内部发展不平衡城乡之间、城区之间发展水平不一人才供求紧张劳动力成本、土地成本上升生态环境的压力加大交通问题日益突出等。近年来此区域房地产发展迅速加快朝阳区已成为房地产业重点区域借助其地理及区域配套的优势成为购房者关注的地区加之土地供应量的增加陆续推出许多优秀经典的项目目前这个区域购房人群主要都是年轻白领他们的购买力加之对生活的享受各方面要求促使了这个区域推出一些高档社区的建设同时也增加了这一地区楼盘的需求。海淀区丰台区和石景山区域的房地产业发展近年来也成为了后起之星。2007年北京市宏观政策环境2007年可以说是政策的实施年。3月5日温家宝总理在政府工作报告中指出必须促进房地产业持续健康发展接下来全年调控新政不断尤其是物权和保障性住房的政策给楼市的规范化运作带来极大