恒基兆佳长沙星沙项目产品定位建议案.pdf

恒基兆佳湖南星沙项目产品定位建议
PrPromotionomotionPlanningandMarketingConsultancyProposal

呈：恒基兆佳房地产发展有限公司
To:Hendersonlanddevelopmentcompanylimited
由：易居中国长沙金岳房屋销售有限公司
From:Changshajinyuerealestateconsult&salesco.,ltd

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报告前提之解释说明

报告引用之市场结论均来源于前期调研

凡前期报告所涉及之数据，本报告将不作重复罗列

时间界定为本案拟上市之2008年

这仅是一份基于市场的项目初步研究报告

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思考逻辑

城市发展社会和经潜在项目条件竞争环境
分析+济背景客户分析分析+分析
分析

符合恒基
企业战略

项目市场定位方向
红海蓝海

共性市场优化方案过滤与配对市场差异化方案

项目精确定位

产品初步方案建议

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思考逻辑

城市发展社会和经潜在项目条件竞争环境
分析+济背景客户分析分析+分析
分析

符合恒基
企业战略

项目市场定位方向
红海蓝海

共性市场优化方案过滤与配对市场差异化方案

项目精确定位

产品初步方案建议

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城市发展分析

在城市之上，看居住
2008，城市居住空间导向

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现代城市发展定律——居住区向城市外围辐射

三环间

市中心地块减少，商业用地比例上

二环间升，使中心板块从生活中心向商业中
心转变，居住地向外围区域辐射发
展。
一环内
星沙
板块未来预判
中环沿线以内区域发展前景看好

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长沙“三环”格局比较与发展趋势

区域一环内二环沿线三环沿线

城市次中心地带，
发展成熟，地段属潜在发展区域，配
特征发展与建设有条不
性充分体现套设施建设速度
紊
快，升值潜力大

受土地限制，供应
供应供应量大供应量大
相对比较匮乏

价格存在进一步上
地价优势促使价格价格基本上比较稳
价格涨的空间
稳步攀升定

房价较高基本成为平民阶层置业的首品牌+品质大盘的进
发展
富裕阶层置业首选选区域驻致使此区域成为
区域中产阶层置业首选

城市置业格局的变化：一环“富豪化”，二环“平民化”，三环“中产化”

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星沙板块与城市关系

星沙处三环沿线，地块发展迅
速，易吸引客户群体广泛。
大盘的集中进驻更是为区域内
的居住理念升级带来了难得的
契机。

启示
本案所处置地理位置与
中长沙楼市版图中中产
首选的区位属性相吻合

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结论城市发展分析

导向：三环内及沿线构成需求：星沙大盘的集中放量
长沙主流中产阶层置业区改变长沙楼市版图，星沙快
域。速经济发展致使需求激增。

至2010，星沙利好不断，城市导向使中产阶层成为置业主流
板块将持续成为热点与关注区域
在此区位优势之上
建造市场成交旺盛的中层群体产品和低门槛的自用兼投资产品
将使项目立于安全的不败境地

交通：交通快步建设，位发展：区域价值下档支撑强
置时间距离大为缩短，客劲，发展前景良好，投资自
户来源范围有效拓宽。用俱佳。

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思考逻辑

城市发展社会和经潜在项目条件竞争环境
分析+济背景客户分析分析+分析
分析

符合恒基
企业战略

项目市场定位方向
红海蓝海

共性市场优化方案过滤与配对市场差异化方案

项目精确定位

产品初步方案建议

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社会和经济背景分析

在需求之中，抓主力
2008，社会经济与需求预期

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长沙市国内生产总值（GDP）呈高速良性发展

200020.00%
14%
150012.10%14.90%15.00%
10.10%14%
GDP总量
100012.70%10.00%
12.90%11.30%增长率
1519.9
5005358139281296.665.00%
580656728
00.00%
19981999200020012002200320042005

受房地产市场持续升温之刺激，05年整体经济发展速度进一步加
快，达到历史最高点，整体经济仍高位运行，预计2008人均GDP
可能突破4500美金，商品房购买能力将得到经济保障。

13
长沙市社会阶层结构分析

10年中长沙社会阶层形态变化

1995年2000年2005年

十年来，社会阶层已经发生改变，中等收入阶层成为长沙社会的主流

定位于主流阶层的产品将使项目受
低端大众中端
众面较为宽广，是需求市场主力
高端小众

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2008年，有三大潜在刚性需求市场值得关注

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新长沙人住宅刚性需求支撑之一

大长沙策略真正开始实施的5年

对周边财富和人才的聚合引力进
70万一步加强

约202.5万约270万按50%住