宁波镇海新城南区项目提案.ppt

镇海新城南区项目提案项目思维导图项目位于镇海新城南区核心区域，临近庄市街道，四周环路，通达性良好，但目前交通设施欠缺。项目内部较为平整，环境良好，有河道经过。项目周边汇集多个住宅小区，教育资源丰富，但配套还处于初级阶段。项目地块经济技术指标分析项目SWOT分析项目界定项目问题界定项目思维导图市场背景浙江省各市GDP及增长比较（2007年）人均GDP和人均可支配收入处于较快增长阶段，居民生活质量继续提高消费市场持续走旺，人均消费性支出增长明显。城市背景总结市场背景房地产市场房地产开发投资总额稳步增长，但增幅有所回落市场相对表现较为理性，购房者观望气氛浓厚。房价总体保持平稳，同比涨幅稳步回落的态势。镇海市场成交情况房地产宏观市场总结房地产市场镇海市场现状描述镇海市场现状描述区域在售楼盘分析区域在售楼盘分析区域在售楼盘分析区域在售楼盘分析典型案例分析镇海市场现状描述镇海市场特征总结我们的发展方向：
延伸浙电置业的品牌价值，填补区域内中高端产品稀少的空缺，升级产品竞争力，跳脱区域市场，融入市区板块，打造高形象、高档次的精致产品。竞争市场分析下应板块高新区板块洪塘板块城西板块竞争对手确定江北洪塘板块区域代表楼盘分析区域代表楼盘分析高新区板块万景梅庭区域代表楼盘分析同类竞争市场普遍存在以下问题：
1、区域距离传统老城区较远，客户被动消费较为明显，因此心理距离将主导客户的选择倾向。
2、生活配套以及人气都在短期内严重不足，成为客户普遍的忧虑。
3、近年别墅市场的火暴导致大多数楼盘都规划了大量的别墅，导致常规性产品容积率高，产品品质无法得到满足。
4、洪塘、高新区板块将会对本项目客户截流，若项目没有明显的价格优势，客户选择该两个板块的机会要大于项目所在区域。市场问题界定房地产市场商业规模商业市场界定项目思维导图本项目属于区域大盘，客户群较为宽泛，因此必须牢牢抓住城市的中端客群区域华通丽景华府置业顾问：
目前购买的客户主要来自本地和市区范围客户，庄市本地人不多，对于项目支撑有限；
市区范围客户主要是购买不起市区的房子，而选择在大市近郊购买；
他们一般收入水平都不高，例如企业中低层、个体小商户、外地驻镇海人员等等；
这部分客户很多都不是本地人，或者是中途工作进入镇海，所以对于传统的区域观念较为淡薄。消费者小结项目思维导图成功案例借鉴成功案例借鉴成功案例借鉴点：华荣风景九园成功案例借鉴点：成功案例启示本项目作为一个区域大盘，通过借鉴大盘操作的成功案例，我们发现产品多元化、合理开发节奏、营销专属的客户圈层是大盘成功的关键点根据大盘的成功操作，我们该如何对项目进行定位？项目思维导图项目整体发展战略项目整体定位项目产品定位产品十大创新点创新点一：退台洋房创新方向，宽景house层高3.9～4.5米，上下两层复式户型
下层办公、会客，上层居住，一套公寓同时满足办公、居住两种功能，尽显经济时尚
创新点三：魔术错跃空间创新点四：高层创新方向－宁波上空造院、都市院风景通过时尚现代的产品形象，充分表达城市的自由与活力广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间，给社区居民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种城市生活体验的价值
创新点七：统一调性的区域导视系统，运用特色符号语言凸显边界感、领域感创新点八：风情商业街的营造，展示社区城市生活意境，满足生活配套需要创新点九：以水为主题的主景观体系贯穿于整个社区，并且分割和联系各个相对独立的小组团创新点十：节能环保配套产品组合方案镇海新城南区项目总平方案项目产品分布情况项目思维导图未来市场预判区域土地市场预判地价测算项目售价预估项目售价预估各可售产品分配情况以及市场价格预计以目前项目各类产品的市场价格，对项目进行经济测算，在保证项目15％和20％的合理利润的前提下，推出项目土地价格：通过对近三年镇海庄市、骆驼、老城区等地同类地块成交价格的分析，我们发现同类地块的成交价格在：项目合理土地成交价格项目可行性研判项目本身项目虽然风险较大，但并非不具备可操作性，如果要拿地，将需要解决以下问题：结束语