风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告20(1).doc

风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告目录
第一部分项目综合评估……………………………………………………………………P3
1.1商场所在项目概况
1.2交通路网环境
1.3商业环境
第二部分项目定位…………………………………………………………………………P8
2.1定位原则
2.2项目定位
2.3定位总结
2.4商场成功的条件
第三部分租金价格定位…………………………………………………………………P13
3.1定价因素
3.2定价策略
3.3定价过程
第四部分招商方案优选……………………………………………………………………P17
4.1招商环境
4.2招商方案总体要求
4.3招商方案的提出
4.4方案相关指标的评估
4.5方案销售影响
4.6方案优选
第五部份招商准备工作……………………………………………………………………P23
5.1招商主体
5.2招商对象
5.3招商范围
5.4招商物料准备
5.4招商架构
5.5现场管理
第六部份招商计划及实施…………………………………………………………………P26
5.1实施战略及推广计划
5.2招商实施
5.3营销成本概算

第一部分项目综合评估

1.1商场所在项目概况

项目一般特征
项目名称：风华盛世
区位位置：位于福田中心区彩田路与福华三路交汇处，位于未来中心区南
部商圈的一级核心地段。
项目性质：占地5970.40平方米，商住用地（非餐饮），期限为70年。
项目规模：本项目由两栋二十五层高尚联体住宅（约250户）、三层商业裙
楼和一层地下停车场（约140个车位）组成。临福华三路有840平方米（8米×105米）的商业广场、后有400平方米的花园。延街面长105米，进深27米。
商场面积：1/F2,078.55平方米
2/F2,418.45平方米
3/F2,430.67平方米
总计：6,927.67平方米
物理素质：框架结构，主要柱距6.6~7.1米，层高4.8米。
商场现状：整体已竣工验收，商场内部水泥沙浆抹面、毛地皮；外墙面（1/F）
为12mm透玻、（2～3/F）为蓝玻和预留广告展示面；1~3层配备4部扶手电梯和2部垂直货梯，消防、通风设施已初步安装完毕。
项目个体特征
商场整体外观呈现出明快现代的风格，整体设计取向为开放式统一经营和管理的商业场所
商场周边通行情况良好，并且随着地铁站的建成，人流物流可保通行畅通的状态
延街展示面较宽，进深稍显不够
住宅部分250户6月份开始入住，将逐渐为商场聚集商业经营所需人气
1.2交通路网环境

调研点车流量人流量车流特征人流特征东侧采田路（A）2900025000私车、货车、公交车本地居民、外来消费者、路过人流南侧福华3路（B）1800011500私车、公交车本地居民西侧岗厦入口（C）/7600/本地居民北侧福华路（D）/3100/本地居民交通网评析：
所处地理位置近邻两条交通要道——深南大道和滨河大道，毗邻岗厦旧商圈，与皇岗村和皇岗口岸相守望，区域物流系统通畅成熟。交通四通八达,又与新洲路、金田路、彩田路一衣相连，形成交通平面合围和地理立体放射的绝对优势。处于政府规划的福田中心区彩田路商业线中心（未来中心区南区商业中心一级辐射范围），具有开办商业的地理条件和区域优势，周边中高档居民社区林立，消费资源丰富。
C1相关点人车日流量表：（取R≤50M，2003/5/29）

1.3商业环境

1.3.1商圈概况
项目所处商圈为深圳又一新兴商圈———中心区商圈，深圳中心区作为一个高起点、高标准、超时代的重点规划建设区域，其商业前景必将成为继华强北商圈之后又一崭新亮点商圈。
在中心区及其周边辐射范围内，随福华、滨河、中航、下步庙、莲花山、景田、香蜜湖、石厦南等区域的成熟，人们就近消费的要求日益强烈，中心区的商服物业将出现前所未有商机。未来的中心区商圈，将发挥其作为整个深圳市中心的流通职能和形象职能，并成为深圳的商业至高点。
项目位于中心区商圈的东南部，属于该商圈的核心区域。区域内商业集中分布在彩田路南段。

1.3.2区域商业概况

C2区域主要行业调查表：
经营种类店名经营规模(㎡)租金水平(元/㎡)商业饱和度（估算）平均趋势超市百货新一佳1600060（整租）86%0.77略升人人乐1200060（整租）65%平稳家居装饰好百年4000050（整租）79%0.64略升世纪中心3300080（整租）45%上升五金家电新一佳500/24%0.24略降餐饮麦当劳300120（整租）92%0.76平稳彩田食街2300120（分租）73%下降
行业分析：
区域内的超市百货业供需两旺，而家居装饰行业总体处于一个上升阶段，五金、家电业由于没有专业细分市场而造成商业密度太低；就规模来看，家居装饰已形成区域专业市场环境，商业空间很大，超市百货随