某小区物业管理服务方案.docx

2目录第一章公司简介及整体管理方案1一、公司简介1二、项目调研1三、管理目标：构建“文明社区”2四、种羊场小区及东苑小区管理方式3第二章管理机构设置和规章制度5一、机构设置、部门职责等5二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标7三、物业用房经营及折旧方案8第三章管理人员的配备和管理11一、人员配备及培训计划和内容11二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制12三、人员上岗仪表、行为、态度标准13第四章企业创优规划和具体实施方案15一、房屋设施、设备管理维修管理方案15二、公共设施管理具体实施方案15三、环境卫生的具体实施方案16四、绿化养护管理的具体实施方案16五、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案18六、各类管理档案的建立与管理19第五章社区建设20一、文明社区创建工作、配合社区活动安排20二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作21第六章初期管理措施22一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案22二、无偿便民服务措施有偿服务项目及收费标准22三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度23四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作24五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施24六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施25第七章物业维修养护计划和措施26一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施26二、住户报修、维修回访制度。27第八章创新措施28监控系统安装管理、维护28第九章企业经济效益29一、建立收支公开、监督制度29二、以业养业发展计划29编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：第一章公司简介及管理服务策划一、公司简介威宁卫城物业管理有限责任公司成立于2013年11月位于草海镇开发区是一家具备三级资质的物业服务公司本着“为业主服务创清洁家园建和谐文化社区”的服务理念为业主提供物业服务。公司现有管理人员及员工20余人其中总经理1人副总经理2人具有中级职业资格证证书（如中级工程师、中级会计师、中级软件分析师、园艺师、管理师等）的技术工程人员7人具有初级职业资格证的人员4人保安队长1人保安队员若干；从学历上看具有研究生以上学历的2人本科学历的10余人大专学历的4人其它皆为高中或中专学历。公司半数以上管理管理人员及员工有从事过物业管理相关工作经历所以具备丰富的物业管理经验。二、项目调研据了解此次待管理的物业项目是威宁县的廉租房小区主要有种羊场阳光小区和东苑小区两处。我们知道廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房属福利保障性住房居住群体三教九流过于复杂管理难度大投资回报率低特别是前期投入较大。为使日后的管理服务工作更加贴近种羊场阳光小区和东苑小区的实际情况我们数次赴现场调研了解的基本情况如下：●已建成的种羊场廉租住房阳光小区毗邻草海驾校前靠城市道路交通便利。总面积44100㎡有8栋楼共822套（均为住宅）分三道大门（岗）【见图1-1】。东苑小区位于草海镇塔山村凤山寺下环城路旁目前正待完工小区外即是小屯公交车站交通也极为便利总面积约67240㎡住宅区及门面区共约40个单元总有1236套；目前尚未修建围墙待围墙修好后拟分三道大门（岗）【见图1-2】。图1-1种羊场阳光小区图1-2东苑小区●小区为多层建筑容积率适中主推户型为面积适中的小户型业主数量相对复杂多是城市低收入群体文化水平、思想认识水平等都无法与商品房小区比。由此引发小区装修、停车、治安、消防、环境等管理问题多而复杂。●种羊场阳光小区及东苑小区业主基本属于城镇低收入阶层物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。其特殊的人员结构必将为小区带来多元的居住理念因此要求物业服务实现管理方式和管理手段的现代化及多元化打造和谐健康文明示范小区。三、管理目标：构建“文明社区”我们提出构建“文明社区”的人居理想模式强调由物化管理上升到文明管理实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文明社区”的管理目标。文明管理涉及两个层面一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通使“长幼有序睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中进行约束和引导以降低管理难度提升管理效果。我们设想是：（一）倡导“全员参与”的管理文化在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作例如在保洁方面提倡“人过地净全员