某别墅项目市场分析状况.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：北海市项目研究提案第一章市场状况北海市场在经历了10年前的“大跃进”而跌入深谷的惨痛后于2002年开始逐渐复苏。北海房地产新格局初显。（一）、各领风骚三五年——房地产板块分析1、云南路板块云南路板块的银龙花园传来停工的消息原称五月交房的承诺将无法实现；睛海居的代理销售商合富辉煌退出该楼盘营销工作；碧桂华庭销售停滞不前……云南路显得冷清寂静。云南路楼市进入到第二季度以来失去了以往火爆的风光像是失宠的孩子。以上例举的几个楼盘出现销售受阻的问题归根到底主要是与开发商的实力及策略有关。有一点值得关注：云南路板块已经初聚了生活居住板块的雏形。随着云南南路市场的建成并投入使用周边生活配套设施的日益完善相信在今后的5年时间内云南南路还能风韵犹存。这么比喻是因为云南路有一个十足的硬伤散乱的农民房成为开发商进入的最大障碍。2、四川路板块四川路这一楼盘新贵依然兴彩夺目并且呈现持续升温的迹象。主要是政府方面推出的政务区带动了整个地块的升温。北海的旧城中心可以说还集中在北部湾路。由于原有城区在道路规划、社区配套、业态组合等方面的严重缺陷旧城区已经难以承载高速、优质的现代城市运作并将直接限制城市经济文化的发展。因此北海城市格局迁移势在必行。然而北海新城中心将花落何处?从地理位置上看北海城市中心的迁移总是按照时间顺序向交通便捷、人口流动大的新城区发展并且呈现典型的“北南朝向”：即珠海路─中山路─北部湾路─北海大道……北海大道与四川路交汇地段连接桂海高速、西达北海港、南通银滩、北连外沙交通便利内外通达再加上市政府的定址让人们深信这里将成为北海新的城市中心除了这一因素的影响四川先天优势对板块的支持力度也十分重要：四川路北段所连接的外沙海鲜岛是北海城市发展的一个新亮点。作为一个城市特色旅游先导产业外沙海鲜岛的繁荣不但提高了北海的知名度也给四川路注入了更多的活力和色彩；外沙海鲜岛继续往南就是北海的市中心广场——北部湾广场。广场周边有新力、粤海、万家兴、宝谊等众多大型商场构成北海重要的商贸中心而四川路这条贯穿商业中心的交通要道记录的不仅仅是北海商业的腾飞更是北海城市发展的繁荣。继续往南就进入了以外贸、工商以及写字楼和许多娱乐休闲场所构成的商务中心。城区配套相当成熟各种资源的相对集中使得四川路自身的价值更得以继续提升。再继续往南市行政中心就在四川路上。如此一条黄金干道贯穿城市娱乐休闲中心、商业中心、商务中心、市政中心四大城市中心拥有丰富的城市各种成熟配套资源。拥有如此众多得天独厚优势的四川板块成为市场宠儿也就不足为奇了。3、茶亭路板块蔚蓝海岸领军碧海云天殿后凭其一线海景的概念竟能以两个项目成就一个板块成为楼市的一朵奇葩但只是昙花一现。相对而言茶亭路的发展纵深稍差整个茶亭路区域可供开发的土地不多而且能真正享受海景的也不多没有多少发展潜力。3、银滩板块近20个城建重点项目争取在年内开工这些重点项目近半数与银滩有关。包括投资达5亿的“杨帆”酒店、北海碧海银沙国际旅游项目、银滩中区改造二期工程、海泰别墅改造、银滩乐园改造、国际游艇俱乐部改造、银滩中区A地块项目开发、银滩音乐喷泉改造工程、北海大学园区周边市政配套设施、北部湾大道改造工程、西藏南路、云南路等道路的完善工程、小街小巷道路排水及路灯工程、侨港镇改造工程等。未来10年银滩板块将是一个新的地产亮点。4、涠州岛板块海城区新引进落实项目12个内资到位资金新增3696万元其中涠洲镇的上岛项目到位内资1652万元、外资175万美元。涠州岛的热度在逐渐升温已有不少人把目光转向那里。虽然现在配套设施等各方面的条件与其他板块相比相差甚远但其发展潜力巨大。现在政府似乎还未意识到或是没有能力进行开发。与政府的冷淡相比不少民间资本都已蠢蠢欲动都有意向该岛投资由于存在政策方面的障碍现在态势并不明朗。相信一切会在近年内得到完满的解决届时出现一个多赢的局面。这里大胆预测由于存在旅游经济的发展以及该岛独特的地理位置、气候环境等因素的影响今后的涠州岛将会成为另一个海南岛一个旅游度假的真正的天堂。(二)、冰山一角浮出水面——值得关注的市场动态1、小户型成为市场主角E时代鑫城、阳光SOHO、南方大厦、蔚蓝海岸假日公寓、外沙青年公寓等相继开盘发售并都取得不错的销售业绩足以证明小户型是市场的主角。有一点可以肯定小户型在今后三五年内还将是市场的主角。理由如下：(1)、北海市第二产业的健康发展成为消费群体来源的保障。由于实体经济的发展将吸纳一批的当地劳动力并且随着经济的逐步发展会吸引越来越多的当地人年轻人回流或是留在当地工作。这部分人的薪水高于当地的平均水平因而有经济能力购买。(2)、消费观念的成熟。据了解E时代鑫城5月29日开盘的E时代最初引来一批