房地产行业某世纪花园营销策划提案.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：金陵世纪花园营销策划提案前言通过我公司金陵世纪花园策划组从南京市宏观环境到竞争对手楼盘的周密、细致、专业、系统地调查分析为促进金陵世纪花园价值的实现奠定了坚实的基础。在对项目的SWOT（优劣势竞争机遇）分析中本项目只有在创新的前题下才能在市场中脱颖而出同时只能在一整套高效的体系中才能在最短的时间制造出最佳业绩。我公司认为要从项目营销策划开始、产品优化、推广销售、销售队伍到物业管理等全过程来建立这套创新体系。本策划提案是针对金陵世纪花园项目的整体策划内容涵盖二期小高层项目和三期多层项目根据市场推广难**程度的初步分析和与开发商的沟通本策划提案在重要节点的策略上更偏向于提供小高层项目的市场解决方案。第一章南京房地产市场总体分析1.1南京房地产市场概况1.1.1经济环境南京是中国经济发达省份江苏省省会长江流域四大中心城市之一在全国宏观生产布局中居于重要地位是中国七大古都之一素有“江南佳丽地金陵帝王都”之美誉。2000年全年实现国民生产总值1020亿元比上年同期增长12.2%实现财政收入164.6亿元增长28.1%；完成全社会投资额412.1亿元增长10.4%；工业增加值增长12.8%；第三产业增加值增加13.1%；实现社会消费品零售总额419.8亿元增加10.9%；多种经济成份共同发展非公有制经济占全市经济总量比重达到27.1%；实际利用外资达9.9亿美元比上年增长13.1%有31个千万美元以上的项目落户南京；外贸出口达17.9亿美元比上年增长54.6%。全市城镇居民人均可支配收入达8233元比上年同期增长7%；农民纯收入达4061.7元增长5.2%；居民消费价格指数100%。随着改革的深入经济的发展房地产业已成为国民经济新的增长点产业化的发展也越来越受到政府的重视并进一步的实施。各级政府为促进房地产业的发展出台了一系列积极利好的政策。银行对按揭成数和年限也空前的放宽。整个房地产业的运作逐渐走向专业化和规范化。1.1.2政策环境1.1.2.1房改政策自1997年以来国内经济形式严峻国内为了达到8%的经济增长率通过采取一系列的政策和措施来刺激消费带动了新一轮的经济增长其中多项政策涉及房地产行业而且国家为推动经济发展把住宅建设作为新的增长点和新的消费热点颁布了一系列政策。其一“货币分房取代福利分房”直接导致了集团购房的猛增。截止2000年底房改办审批的单位住房分配货币化方案567家（不包括区及其以下单位）占应报批单位的83.3%而今年人均补贴不足5万元的补足5万元而且货币补贴两年不会有所减少而且近来用货币补贴购房的企事业职工很多据一项对公务员、教师、企业员工的调查显示90%的人表示此项政策对自己的购房有直接的影响。随着南京市住房经济体制改革的深入集团购买力支撑房地产的时代已渐渐成为过去个人购房已成市场的主体房地产也同时进入零售时代。1.1.2.2金融政策金融信贷部门运用宏观手段调控房地产市场。自6月10日起市住房基金管理中心调整降低了职工政策性住房贷款利率：——6-10年期的贷款年利率从原来的4.59%下降为3.75%；——11-15年期的从5.13％下降为4.23%——15年期的从5.67%下降为4.86%。9月21日中国人民银行也对个人住房贷款利率进行调整并放宽贷款年限最高延长到30年。规定：——6-15年以下的公积金贷款年率从原来的3.15－3.45％调整为3.345%；——11-15按揭贷款从原来的4.65－4.95%调整为4.425％；——15年的公积金贷款年率从原来的3.60－4.50%调整为3.825％；——按揭贷款从原来的5.025－5.276%调整为4.65％。1999年12月31日中国人民银行再次公布从2000年1月1日起调整贷款利率。——1－5年期的公积金贷款从3.345％调整到4.14％；按揭贷款从4.425％调整到5.31％；——5－30年期的公积金贷款从3.825%调整为4.59%；按揭贷款从4.65％调整为5.58%。南京各开发项目都实行了7成时间可达15－30年按揭贷款购房者只需首付30％即可入住；建行还将按揭提高到了8成。许多夫妇双方购房补贴款就足够支付首期。因此原来觉得高不可攀的房屋也成了普通寻常百姓的消费品大大降低了置业门槛。1.1.2.3宏观政策2000年5月19日中国与欧盟就我国加入世界贸**组织达成双边协议标志着我国“入世”又迈进了新一步这无疑为中国经济的发展提供了良好机遇房地产业作为经济发展中特殊而关键的行业加入WTO以后会给南京房地产行业带来新的增长因素。南京市民举债购房的观念将会日趋活跃加入WTO后从影响中国市民消费购房的动机来看大致来自以下几个方面：²国民收