绿城项目杭州地地块整体定位及项目发展战略营销策.ppt

杭政储出[2008]1号、2号地块整体定位及项目发展战略“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。”
——KenGan报告结构思路项目位与杭州城西蒋村商住区，与主城以及西溪湿地无缝连接，是城市新兴的高端住宅区片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将成熟位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极佳，周边楼盘档次较高，无强势的景观资源，但与强势景观资源西溪湿地近在咫尺项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平，内部不存在拆迁问题地块解析小结——项目具备开发豪宅的条件，但是存在一些不利的限制因素。属性界定报告结构思路基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳跃区域价格水平，打造一个杭州顶级豪宅项目报告结构思路世联常用的分析工具——S－C－Q模型项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾1问题结构化报告结构思路杭州经济保持稳健的增长速度，连续15年保持两位数的增长，投资环境的改善，吸引大量企业入驻，同时导入了大量的外来人口杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三二一”转变，第三产业的迅速发展促成了大量中产阶级，甚至富豪阶层的形成通过各项指标对比，杭州民间的富裕度及消费潜力和意识在各城市中名列前茅杭州是浙江的杭州浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点，培育出了大量的财富阶层中国已经形成了三大城市群,长三角城市群地区的经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈杭州，长三角“城市副中心”随着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是“上海后花园”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能世界的西湖，世界的杭州城市背景结论报告结构思路在一系列政策调控下，2007年末杭州房地产市场发生重大变化，成交量与成交价逆向发展08年、09年市场走势如何？2007土地市场急剧放量，国内房产大鳄进驻，未来两年竞争加剧受市场成交价格急剧上扬的刺激，2007年杭州的土地成交价格也屡屡创出新高。高地价又反过来影响了市场的高楼价32第二套房贷款政策（首付和利率），对市场影响比较明显，杭州市场成交量急剧下降，买卖双方进入观望期前两轮宏观调控十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。
仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价。措施性质未来政策预判：近期内可能出台的税收政策将着重针对大户型的购买与持有成本未来市场预判：长期看涨，短期转淡中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势房产形势与政策总结报告结构思路临平
7000元售价3万/㎡以上的豪宅项目市场反应良好，且价格上涨速度快项目名称项目名户型设计亮点大开间客厅、保姆电梯、家庭厅、双套房、中西厨房五明设计、入户花园、奢华主卫、270度弧形景观窗万科产品创新——高层TH设计新帕拉蒂奥风格豪宅产品具备一定创新点或市场领先点智能化等杭州豪宅会所配套及物管档次一般，即使东方润园在这两方面也更多作为营销手段浙江省内30-50岁顶尖财富阶层，三口之家，偏好250-300平米奢华四房看重豪宅标签，圈层影响顶级人群代表访谈——最关注豪宅标签，强调稀缺资源的占有，受圈层影响非常大个人特征：
温州客户，比较豪爽
身边一群从事建材生意的朋友，有好几个都买了金色海岸，喜欢大家在一起
很爱显富
置业偏好：
喜欢金色海岸的精装修风格，觉得金碧辉煌
看重江景资源
在九溪玫瑰园有一套别墅，住过半年，觉得不方便。银马公寓也有房子，完全是为了投资。圈层、资源、豪宅标签豪宅市场总结报告结构思路报告结构思路顶级豪宅硬件具有8大“顶”级标准客户需求的三大核心价值点是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，进入高级发展阶段后，客户对私享生活敏感点最强世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出豪宅的5种核心驱动力模式产品创新极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的装修材质塑造欧洲皇室生活场景，让客户体验皇室贵族的奢华高科技材料与产品在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性历史人文五大国际知名设计师：雅克设计机构副总建筑设计师朱远航先生、意大利国家注册建筑师Ricardo先生；五合国际副总卢求先生、德国建筑师M.Diem先生；香港PAL设计事务所首席设计师梁景华先生
建筑设计
西湖8号公馆将灰色系作为建筑外观色彩基调，既将青砖黛瓦