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REITs在我国保障房建设融资中的运用——以公租房为例
随着城市化步伐的加快和人口的不断增长，保障性住房已经成为了政府的重点关注领域之一。在这种背景下，房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）作为一种新型的资产管理工具，正被越来越多的人所关注和运用。本文旨在探讨REITs在我国保障房建设融资中的应用，以公租房为例，分析其优势和存在的问题，并提出相应的解决方案。
一、REITs概述
REITs是指将房产资产打包成证券化产品进行交易的一种投资工具。它不同于一般的房地产公司，不直接持有或开发物业资产，而是通过收集投资者的资金，投资于具有稳定现金流回报的现有房地产项目，而且通常会与投资者分享产生的租金和资本增值收益。这些投资组合的收益由资产经理管理，投资者可以通过购买和销售信托单位来实现对实际投资组合的间接参与。REITs通常被构建为公开上市公司，通过证券交易所进行流通交易。
二、REITs在保障房建设融资中的应用
1.增加资金来源
REITs可以通过向公众募集资金的方式，为保障房建设提供资金来源。一般而言，REITs的资本金比较大，也能够通过发债来获得更多的资金，因此可以有效提升房地产开发商的资金规模和运作能力。在我国，由于政府在保障房建设方面的投资额度并不够充足，因此引入REITs能够起到弥补资金缺口的作用。而且，REITs投资于具有稳定性的物业项目，其信用评级和信誉度相对较高，即使是借款也能够取得更为优惠的利率。
2.提高投资效率
REITs一般以价值为基础的投资，减少了投资风险和法律风险，同时也能够促进房地产市场的发展。REITs对于物业进行长期的持有和管理，能够提高资产的价值，同时也减少消费者的租金。因此，REITs在保障房建设和经营中可以起到重要的作用，不但提高了投资效率，更能够保证房屋的生命质量和景观品质。
3.降低风险
REITs可以降低一次性投资带来的和保障房建设的高风险。由于REITs大部分资产的长期持有和稳定现金流回报，能够缓解交易中的一次性资本和开支的高风险，同时也能够使投资者在风险和收益上有一个平衡的选择。保障房的建设与运营风险比较大，而通过将资产投资于具有稳定的REITs中，能够有效地降低保障房建设的风险和不确定性。这对于保障房的建设者和房地产开发商威力颇大，通过REITs的投资，可以把风险分散后，大幅度降低风险。
三、REITs在保障房建设融资中的问题
1.相关法律法规的不完善
我国现有的相关法律法规并不完善，还没有专门针对REITs的投资细则和监管制度，这使得投资者的信心比较不稳定，同时也限制了REITs在保障房建设中的发展和运营。因此，针对亟需解决的法律难点，政府应该根据市场的现状和环境制定所有REITs有关的投资规范和法律细则，以促进REITs的正规化发展和其在保障房建设融资中的应用。
2.国家保障体系缺乏
我国现有保障制度还不够完备，还需要在政府层面加强与REITs投资相关的监管机制。同时，对于保障房的运营和管理要建立一个完整的国家保障体系。建立健全的国家保障体系是保障房可持续发展的重要保障。因此，如果要开展REITs投资，需要进一步完善国家的保障体系建设，增强国家保障机制的权威性和保障力度。
3.投资者知识和信心不足
REITs作为一种比较新的投资模式，需要投资者具备较深的相关知识和丰富的投资经验。但在中国，公众的对于REITs的认知度还非常低，大众对于此类投资的信任程度亦不高。同时也缺少相关的公共教育和宣传，使得投资者缺乏相关的知识和信心，这对于REITs在保障房投资融资中的运用构成了不小的障碍。
四、REITs在保障房建设融资中的解决方案
1.完善相关法律法规
针对目前REITs投资中存在的相关法律法规不完善的问题，政府应该建立REITs投资的监管制度和相关法律细则，以确保REITs在保障房建设融资中发挥更加有效的作用。同时，建立一套完整的投资制度，对REITs运营和监管环节进行高标准的约束，用法律制度让公众放心、安心地投资REITs。
2.完善国家保障体系
政府应该优化保障房的建设和管理，在国家保障体系建设中加强收入和租赁补助的安排，同时还应把REITs投资作为保障房融资的重要手段，提高保障房的融资效率和运作效果。
3.扩大宣传和教育
政府和市场相关机构需要通过宣传和教育等方式，向公众普及REITs投资的相关知识，让大众对REITs投资有越来越深刻的了解，并增加REITs投资的知信比率，以更有效地推动REITs在保障房建设融资中的应用。
综上所述，REITs投资作为一项新兴的融资和资产管理工具，为保障房建设和经营提供了一种创新的方式。但要让REITs在保障房建设中更好地发挥作用，需要调整政策、完善相关的法律和要求、提高国家保障体系的完备性和