项目总体策划和定位分析报告.docx

（注意资料保密·请勿外传）【官渡园区一号地机电项目】《尚城机电市场》（暂定名）项目总体策划和定位分析报告云南世纪同赛广告有限公司2005年10月*任何个人或单位在未经得同意的前提下使用本方案中论点和相关数据我们将保留依法追究的权利。【目录】项目总评部分（可行定位）【第一部分】〈项目主题概念和策划方法论〉【第二部分】〈区域发展和城市运营：评价与分析〉【第三部分】〈项目开发的模式：理论与研究〉【第四部分】〈项目开发的定位系统分析和推广〉【第五部分】〈项目规划和建筑设计的系统分析〉（略）【第六部分】〈项目总体投资的评估和分析〉（略）项目总评部分经过我们详细的分析对于地块的位置地利和将来的地段发展趋势预估后发现该地块后续升值空间极大；作为商业地产有着【第一部分】〈项目主题概念和策划方法论〉（Ⅰ）项目的主题和概念设计（Ⅱ）项目策划的思想方法和系统原则（Ⅰ）项目的主题和概念设计：（一）“二元复合”的主题定位：对于本项目地我们认为：1）首先它属于“新城区的大型综合市场”；2）其次它是“（集合型）物流集散区”。（二）“新城区的大型综合市场”：1）“新城区”是“城市成长”的历史必然；2）“新城区”的运行必须依赖高效率的“运输系统”和有大型的“（集合型）物流集散区”来做为依托；3）“新城区”的存在依赖于“产业扩散”的进化现实地解决“居住”和“商业”的空间组合关系。（三）“新城区的大型综合市场集聚区”：1）直观的感性印象：我们直观地观察项目的地形、地势和未来各类型的市场的布局和形态我们产生了一个强烈的印象：它就是整个市场中“综合业态中有机的一环和必然的补充”……它是沿着“新城经济带”延伸和合理规划的必然；综合巨大的“新城区的大型综合市场集聚区”；整体商业区域经营的补充。2）地利分析：首先是“一个商业集聚的综合区和集散地”；其次是“新的经济走廊带”最后是“政府规划下的大型商业集中地”（Ⅱ）项目策划的思想方法和系统原则1、【项目策划】的前提分析：〈规律性〉：•首先确定项目开发的战略方向和要点总体的思考和策划是最重要的；•第二步再进入到技术层面的规划和业态定位设计；•最后是市场和经济方面的论证；----只有这样才是符合“规律”和“逻辑”的。〈结语〉：“想透了、看透了才能做得透”。2、【项目策划】的方法论：坚持“思想先行”的原则把握正确的“思维体系”和“方法论”是项目策划和运作成败的核心问题：〈方向性〉：•把握“宏观层面”的战略方向和总体原则；•确定“微观层面”的可行性和操作性。-----实现招商与市场的“无缝”链接。〈操作性〉：•遵循项目开发的“科学规律”和坚持“常规动作”的运用；•体现“创新”精神和发挥“自选动作”的想象空间。〈原则性〉：•思维的在横向上的“宽度”将决定项目的市场“区隔”和“差异性”的竞争地位；•思维的在纵向上的“深度”将决定项目“产品链条”和“投入产出”的可操作性；〈技术性〉：•用“加法”原则来思考项目和产品的“设计”和“制造”：商业地产企业的产品“定位”和“创新”仍将遵循“加法原则”即把市场、交通、业态选择进行有机的整合以后进行“集大成”的组织和聚合不断地打造“升级换代”的产品确保商业地产的增值性和良好的获利空间。•用“减法”原则来操作市场和营销的“焦点”和“眼球”效应：“商业地产”是房地产市场化后的结果；从营销传播的角度来看“业态定位”是必不可少的它是与竞争者相区别的符合系统和获利的基础；当然“业态定位”必须建立在科学论述的基础上它应该有真实的内涵和一定的外延并且具有可以预见的获利性。3、运用和实践〈创新性〉：•“体验经济”和“前景营销”也是重要的理论基石和实践内容。〈政策性〉：由于历史的原因昆明城东、南二环路线聚集了多种市场。这已产生了3方面的问题：首先是影响交通；其次一些自发行成的违规建设的市场已经占用了高压线走廊带、城市泄洪道存在安全隐患；最后大量的低端市场的存在严重影响了市容市貌。为此政府在作新城规划时已经定案为集体化的二环线市场的转移和搬迁。这也是对整个二环路周边批发市场进行搬迁的重要原因。〈集聚商业区的形成〉：本项目地位于未来新昆明城的东三环沿线该区目前已经形成建材、橡胶、汽配、灯具等大型综合批发市场而机电类市场尚属空白。一个商圈的形成不仅仅需要大量商家的前期资金投入资金背后的业态互补也是必须。例如本项目地以工业品为主打销售类别但最具出口潜力的机电类工业品在该市场却未见雏形。据有关资料显示昆明市对孟加拉、印度等南亚国家的机电产品出口贸易大幅增长占出口总值的60%以上。如此高比例的出口额度已经成为昆明对外贸易的重头政府对发展此类市场也大为支持。本项目地对机电