红湖湾项目策划报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：红湖湾项目策划报告第一部分、项目地块特质分析一、项目地块概述本项目地块位于长沙市秦淮区石婆婆庙。项目由三栋多层、六栋小高层和三栋点式住宅组成。总占地___平方米其中代征城市道路及绿化用地面积____平方米实际可使用面积____平方米。容积率小于_____建筑高度小于___米总建筑面积___万平方米。项目紧邻风光里位于大明路和永乐路的交界处。地块呈手枪型整体比较规整。二、项目基地特质评析要素要素特征利弊利弊指数城市规划大明路规划为长沙最大的汽车产业基地大校机场拆迁成为长沙新的居住中心利☆☆☆人口环境属于人口导入型区域利☆☆☆区域经济环境产业结构失衡汽车产业成为其支柱第三产业有待发展利☆☆区域住宅环境以低总价的商品房为主利☆☆☆☆交通配套紧靠大明路主干道交通线路便利利☆☆用地自身特点项目地块呈手枪型规划有一定难度弊☆☆区域房地产市场环境固定资产投资增长快速区域发展情况良好利☆☆☆商业配套周边小区底商麦德龙、欧倍德利☆☆☆教育配套秦淮区实验小学、二十七中分校利☆☆自然景观比较欠缺弊☆☆医疗配套缺乏大型医疗机构以社区卫生服务中心为主弊☆☆资料来源：中瑞市场研究有限公司三、项目地块特质小结1大明路一条街整体规划和大校机场拆迁给项目创造良好的外部条件大明路将定位为长沙最大的汽车服务业的交易中心带来了大量的人流同时必将提升周边的各项配套。而大校机场即将拆迁同时将空出近10公顷的土地其中的5公顷将建成高尚住宅区域由此区域的市政规划和各项配套将会跟上成为长沙房地产的一个新的亮点。1项目地理位置优越周边配套基本完善项目为于大明路和永乐路的交界处交通相对便利距城近；周边学校、银行、娱乐、商业设施初具规模未来也是政府重点发展的区域同时也借助居民对老城东区域的偏爱打造长沙的新城东南。随着区域市场发展土地的供应也比较多未来的竞争势必将逐渐加剧目前大明路沿前作为长沙的新城东发展刚刚起步但随着大校机场的拆迁及周边项目的建设以及大明路汽车街的进一步深化区域房地产市场将会进入快速发展的阶段。届时房地产市场的竞争也必将十分激烈。项目选择合适的入市时机既能得到规划的强力支持又可在竞争中占得先机显得尤为重要。四、项目SWOT分析表4-1土地S.W.O.T分析表优势（S）l城东是长沙人购房的首选l临近主干道交通便捷l周边市政配套逐步完善具有不断升值潜力l房型设计符合市场需求l开发企业品牌价值l外环高架的建成缩短了与市区的时间距离劣势（W）l项目周边配套设施尚未完全成熟l汽车产业的集中使小区居住氛围吵杂l离城较远给人一种郊区的感觉l周边整体居住素质偏低l竞争楼盘较多机会（O）l目前城东区域为数不多认处于供不应求的区域l市政规划为提升区域价值创造了良好的外部条件l大量汽车有关行业的进入产生居住需求l宁芜铁路搬迁交通瓶颈得到改善威胁（T）l市政规划具体实施时间的不确定性l大校机场拆迁后大量土地供应量及规划不确定l来自于市场的整体观望态势小结：本案的潜在客群、地理位置等先天条件较好如何在区域内竞争个案较多以及同质化产品过多的不利条件下脱颖而出是本案实现利润的拐点。我司认为：一、提升本案的硬件品质（如：建筑规划、园林设计、物业服务等）以利同竞争对手拉开档次；二、营造物业的独特气质（如：规划理念、社区文化等）扩大本案的潜在客群。软硬兼使方可立于不败之地。第二部分项目定位建议一、项目市场定位1.1项目发展战略逻辑推理l本项目所在区域内缺乏品牌开发商项目的开发将在规避风险的前提下