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承包热门合同样书承包热门合同样书一、引言从广义上讲房地产开发的整体流程包括征地拆迁阶段(即____市更新但该阶段并非每个项目都会涉及)、土地开发的前期阶段(如规划、立项、政府审批等)、施工建设阶段(如工程的总包、专业分包等)、房地产经营阶段(包括房屋的预售、现售、租赁、物业管理等)前述阶段无不以合同为依托即各方当事人在前述阶段以合同的约定来绑定各方的权利义务故此合同既体现了各方权益的博弈又是引发法律风险的危险地二、案件介绍及分析（一）、基本案情________年____月____日XX公司与XX公司签订了《某国际中心(办公综合体)装饰石材买卖合同》(以下简称：《石材买卖合同》)约定：XX公司向XX公司购买石材合同总价为人民币2300万元。合同还约定了付款及结算方式、交货时间和地点、质量保修等条款。《石材买卖合同》附件-4C(香港)公司出具《承诺书》载明：“特授权XX公司以其名义代表我公司签署‘某国际中心(办公综合体)装饰石材买卖合同’我公司对XX公司签署的所有文件承担全部责任”。________年____月____日XX公司与D装潢工程公司签订《____市建设工程施工(单价)合同》(以下简称：《施工合同》)约定：XX公司将某国际中心(办公综合体)室内石材安装工程发包给D装潢工程公司。合同价款暂定为人民币9234700元。开工日期：________年____月1____日(以开工报告为准);竣工日期：________年____月____日总天数为77天合同还约定了工程款支付方式、工期延误、违约、索赔、工程质量缺陷保修等条款。《施工合同》附件C(香港)公司出具《承诺书》载明：”特授权上D装潢工程公司以其名义代表我公司签署‘某国际中心(办公综合体)装饰石材安装工程合同’我公司对D装潢工程公司签署的所有文件承担全部责任”。上述《施工合同》的履行过程中XX公司分别于________年____月____日、____月1____日、____月____日向D装潢工程公司共支付了工程款人民币4008675元。但D装潢工程公司未能依约完成安装工程。为此________年____月____日XX公司出具《承诺书》承诺把《石材买卖合同》、《安装合同》之工程于________年____月3____日或前完成。同时承诺于________年____月____日前完成追加工程“某国际中心(办公综合体)3区核增面积石材工程”。________年____月____日XX公司向XX公司、D装潢工程公司发出《律师函》要求该两公司履行合同义务。________年____月____日XX公司回函表示由于工程新增项目和约定外项目、工地设施问题导致工期逾期。________年____月____日XX公司对此进行回函表示不存在XX公司提到的问题。________年____月____日XX公司以D装潢工程公司承包的工程严重逾期构成根本违约为由向D装潢工程公司发出《解除合同通知书》要求解除《施工合同》。________年____月2____日XX公司向C(香港)公司发出《索赔函》要求XX公司对D装潢工程公司逾期竣工导致XX公司的损失承担保证责任。（二）、本人分析1、《施工合同》效力问题(1)、C(香港)公司出具的承诺书的性质分析存在两种理解：A.委托关系——合同主体则为XX公司与C(香港)公司B.保证关系——合同主体则为XX公司与D装潢公司C(香港)公司为一般保证人。(2)、以上两种理解导致两种不同的法律后果A.委托关系——因XX公司与C(香港)公司均无施工资质而导致合同无效。根据：最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称：施工合同案件司法解释)的有关规定《施工合同》将被认定为无效。B.保证关系：不因XX公司与C(香港)公司无施工资质而无效。2、关于《施工合同》的解除及索赔问题A、关于解除《施工合同》问题(1)如《施工合同》被确认无效则不存在合同解除的问题。(2)如《施工合同》合法有效D装潢公司为合同相对人C(香港)公司为保证人。根据《施工合同》第B42.2(3)约定：承包人的施工进度未能依据发包人认可的工程进度进行计划施工而且与工程进度计划相比相关项目的工期延误超过63天发包人可以解除合同承包人承担违约责任合同范本《关于石材厂承包合同》(:..c)。现有资料显示涉案工程已远远超过《施工合同》合同约定竣工日期并已达63天以上。故XX公司有权依约解除《施工合同》向D装潢公司主张违约责任并可要求C(香港)公司承担保证责任。________年____月____日XX公司出具《承诺书》承诺于________年____月3_