房屋买卖合同纠纷.docx

房屋买卖合同纠纷-自查报告11/11房屋买卖合同纠纷-自查报告房屋买卖合同纠纷一、涉案的基本事实、判决结果及目前情况本案的被告是一位没有专门的固定工作以在自己的住处利用星期天办英语辅导班获取收入的教师已经离婚。因前妻与儿子在新加坡因生活遇到困难急需用钱向一个体业主原告借钱。原告没有借给提出购买被告房屋。被告情急之下表示同意双方约定价款29万元3月11日原告向被告交付房款10万元被告书写了“收到房款10万元“的收条。20__(请自填)年3月12日由原告提供双方签订了建设部印制的《房地产买卖契约》制式合同一份。契约约定原告购买被告私产房(处于抵押中)一处面积150平方米总价款29万元。契约上定金一栏由原告填写“壹拾万元“契约还约定房款于4月21日前分两期付清被告于4月21日交房。契约中违约责任条款约定“乙方(注：买方)中途悔约乙方不得向甲方索要定金。甲方(注：卖方)中途悔约………将定金退还给乙方另给付乙相当于定金数额的违约金。“如迟延履行“违约方每日赔偿对方总价款千分之一的违约金。“契约第九项为：“契约由双方签章并经房产买卖主管机关审查批准后生效“。3月15日原告妻子又交付房款1.5万元。被告用原告先期交付的10万元中的一部分偿还了银行贷款。此时被告前妻发现后以被告已经将房屋抵给自己为由不同意卖房;被告亦感到房价太低。便于3月18日通知原告房子不卖了同意赔偿部分损失。原告要求被告赔偿10万元违约多被告认为其要求过高双方未形成一致意见。原告于4月2日向法院以“自己已经交付定金10万元被告将房屋更名“为由申请诉前保全查封被告房屋并于4月14日以“其他权利及相关权益“案由起诉要求返还购房款11.5万元赔偿违约金10万元承担全部诉讼费用。法院于20__(请自填)年5月29日以“其他所有权及与所有权相关的权得纠纷“案由组织交换证据交换。庭审中原告将双方的契约和被告出具的收到11、5万元的两个收条做为证据提交法庭。一审法院于20__(请自填)年6月2日正式开庭。庭上法官询问原告起诉请求有无变化原告明确没有。庭上原告再次向法庭举证。当庭被告同意返还房款并按11.5万元房款的赔偿至判决生效之日的银行贷款利息并加罚30%。合议庭进行了调解原告坚持赔偿10万元。因双方对赔偿数额意见分岐太大未能达成协议。在开庭后等待判决时原告于6月23日以“另行起诉“为由申请撤回对被告的“房屋买卖合同纠纷“起诉。一审法院同日裁定准许撤诉。原告在第二天又以“继续履行合同“为由再次向法院起诉。被告以最高法院关于“当事人撤诉或者人民法院按撤诉处理后当事人以同一诉讼请求再起诉的人民法院应予受理“和“变更诉讼请求应该在举证期限届满之前“为由认为一审法院对原告变更诉讼请求再行起诉予以受理违法为由拒绝对原告提供的证据进行质证并要求法院裁定驳回原告的起诉。一审法院经审理没有采纳被告的意见以最高法院“没有规定当事人撤诉后变更诉讼请求再行起诉就不受理“和原告又以“继续履行合同“起诉“是对自己民事权利的选择“以及双方买卖合同合法有效、没有履行障碍、继续履行为先的原则判决被告继续履行合同由原告交付尾欠房款由被告为原告办理房屋产权证双方按规定承担相关费用并由被告承担一切诉讼费用(含诉讼保全费)。被告提出上诉。此间被告委托相关部门对房屋价格进行鉴定鉴定价格为48万元。被告又以“显失公平“为由向原一审法院起诉撤销合同审理中办案法官多次调解让被告承担部分赔偿但原告坚持原赔偿要求一审法院以所谓“不能戕害法律原则“为由又驳回被告的撤销之诉。现被告已提出上诉。原二审案件已经中止审理。二、对此案一审二个判决的意见和看法。关于该案的分岐主要有二个方面：一是程序方面;二是实体处理。关于当事人撤诉后是否可以以不同的诉讼请求再次向法院起诉法院应否受理主要是对最高院司法解释的认识不同。本文不作论述。主要是对本案的实体处理特别是对判决“继续履行“谈谈看法。一审法院的主要观点是“当事人是成年人有完全的行为能力和认知能力合同是真实意思表示合法有效“、“合法有效的合同应以履行为先““被告用原告的予付房款付清了贷款合同没有履行障碍“、“原告自己不对市场进行了解应该自己承担后果“、原告要求被告“继续履行合同“是原告“对民事权利的选择“等。对于一审判决笔者不敢敬苟同提出以下商榷意见。第一、该合同是否生效即是否已经发生法律效力。一审法院只是笼统地认定了双方签订的契约合法有效但并没有认真细致地对合同本身的内容进行审查。原、被告双方签订的契约第九项规定“本契约经双方签章并经房屋买卖主管机关审查批准后生效。“该条约定证明双方的契约是一个附生效条件的合同。这个生效条件包括两个方面：一是双方签章即双方当事人签字划押;另一方面是由房屋买卖主管机关审查批准。本案的契约双方虽然签章但