旧城区改造方案.docx

旧城区改造实施方案
一、指导思想和基本原则
旧城区改造的指导思想是：以“三个代表”重要思想为指针，以改变旧城区面貌，提高经济社会发展承载能力和市民生活质量为目标，坚持高起点规划设计，高标准改造建设，全方位加强管理，将旧城区改造建设成特色鲜明、功能齐全、环境优美、质量优良的现代化街区。
旧城区改造的基木原则是：
1、高起点规划设计的原则。规划设计坚持高起点，一步到位，保证旧城改造的完整性和统一性，保证功能和景观的先进性，确保30年不落后。
2、促进商业、服务业繁荣，提高经济效益的原则。调整用地功能，完善商业、服务业设施和其它基础设施，发展第三产业，增加就业机会，繁荣城市经济。
3、保留与改造扩建、拆迁与开发新建相结合的原则。按照规划设计方案，逐个地段、建筑抓落实，对保留的建筑物实施改造、扩建;对可开发建设的地段，拆除旧建筑后实行综合开发建设。
4、地上地下、立体空间全方位改造的原则。改造地段同时实施地下管线敷设，地上公用和基础设施建设及建筑改造开发建设、空间艺术和环境艺术工程建设整体配套，相得益彰，不留死角。
5、政府推进和市场机制运作相结合的原则。旧城改造积极引入城市经营理念，坚持谁投资、谁收益，政府、社会多渠道筹措融通资金，共同为旧城改造做贡献。
6、保护文化遗产、突出特色的原则。改造因地段建筑物制宜，突出历史文化底蕴和沿海城市的特色，打造城市品牌。
二、相关政策
旧城改造需大量资金投入，采取收益单位出资、按市场机制运作筹资和政府投资等多渠道解决。
(一)市政公用设施改造建设。道路、广场和地下通道等，以政府投资为主;专业管线由产权单位投资;改造建设后能盈利设施如停车场、公交站亭等，由盈利单位投资。
(二)环境设施建设。向公众开放、供市民休憩的非盈利环境工程，如街心公园、灯光景点和雕塑、休息椅等建设，以政府投资为主;建筑物装饰灯光、牌匾和其它凡能落实责任单位的环境工程由单位投资。
(三)建筑物改造。现有建筑改造后可以增加有效使用面积的，改造所需投资全部由产权单位负责。现有建筑改造后不能增加有效使用面积的，实行两种投资政策:一是产权单位有经济实力的，所需投资以产权单位为主;二是产权单位经济实力较弱的，所需投资政府予以适当补助。商业网点改造的，所需投资均由产权单位负责。凡能免收的费用予以免收。
(四)建筑物拆除。拆除的建筑物按政策对产权单位予以补偿;拆除后进行房地产开发的，按市场机制实施开发建设;拆除后建设绿地、广场、街心公园、停车场等公用设施的，由中心街区旧城改造指挥部组织实施;临建、违建无偿拆除。
(五）居民小区改造建设。能够实施房地产综合开发的，按房地产综合开发程序运作;原综合开发小区不配套的，由开发企业按原规划设计要求投资配套;需拆除简易小棚的，由开发企业、物业管理机构和社区负责，可对损失户予以适当补助;历史街区、建筑保护所需投资，可由产权单位按市场机制运作。
三、改造范围及现状

四、改造方案概述
居住小区
1．建筑改造设计
建筑风格保持传统建筑风格，进行加固、美化、亮化等改造，打造生态、舒适、富有地方特点的住宅小区。
所有改造区都要实行绿化、硬化、路灯、环卫设施等配套，为市民创造良好的生活环境。

（二）方案要求
居住小区在改造设计上充分考虑最终使用者的需要。在建筑结构、门窗选配、建筑材料、人流设计等方面采用先进的设计，保证了舒适和节能，体现了对效率的追求、对人的关怀。
（三）建筑材料及设施
1．门窗与幕墙
门窗与幕墙的材料与技术性能要求
住宅部分：楼梯间门采用钢质乙级防火门，管井门采用钢质丙级防火门。单元门采用有对讲功能防盗门。
外窗：外窗选用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，门窗的传热系数需控制在3.2W/(平方米.K)以内。气密性，水密性需满足当地节能标准。
2．外装修设计
外墙立面选材中包括质感强烈的石材，与部分涂料墙面和通透玻璃构成质感对比涂料为主，颜色以规划效果图为基础，选用较明亮的色系。
3．内装修设计
室内工程做法表
名称区域房间名称楼地面踢脚或墙裙墙面顶棚备注面层材料面层材料面层材料面层材料住宅公共区物业用房地砖地砖乳胶漆纸面石膏板住宅门厅花岗岩花岗岩乳胶漆刮腻子喷涂楼电梯前室花岗岩花岗岩乳胶漆刮腻子喷涂楼梯间花岗岩—乳胶漆刮腻子喷涂住区
宅
区由业主自定4．防水工程设计
屋面防水
屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。
室内各部位防水
卫生间，水箱间，生活水泵房，设置了洗衣机的阳台等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜1.5MM厚。
5．无障碍设施
各区中有不少于2%的户型将来可以根据业主的要求改造为无障碍住宅。同时公建和商业部分也应该设置无障碍通道。
6．环境及相关设施：
①绿化，做到点、线、面相结合。加大绿化面积，适当增设休闲广场和街心公园;