碧华庭居整体策划案.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：第１７页第１７页碧华庭居整体策划案位置:项目位于梅华路以南北环路以北新洲路以东300M左右现状:面积大未动工一、项目环境:*梅林片区住宅物业整体处在旧民房与新花园小区交错期分布零乱。*梅林片区工业区较多以往布局较乱配套较差。*梅林片区物业开发大都处于中心腹地较差的环境抑制了住宅开发的档次。*梅林片区物业主要以中小户型普通住宅为主小区规划集中在户型较密集的蝶式结构。*梅林片区正规商品房价格多集中于4500--6000之间销售方式以内销为主；70平方米以下户型较为畅销。二、项目机会点:*梅林片区位于福田中心区北面受中心区与房地产较为成熟的景田片区的影响其市场潜力与升值潜力极大。*代表深圳二次创业的标志性住宅小区“梅林一村”的规化与实施将有利推动梅林片区房地产开发进程梅林片区将使更多的消费群倾心关注。*项目北临梅华路南面北环路南面视觉较为开阔面积大便于小区配套与完善便于因地制宜取景与采光设计。*项目周边市政设施交通、邮电、商城、市场、中小学校一应俱全为项目创造了良好的外部营销环境。*世界头号快餐麦当劳四月底入驻梅林购物广场庞大的人流将为项目带来潜在的目标消费群增强项目本身的注目率。*鉴于梅林片区整体环境较差工业厂房多噪音大绿化率低的情况建议以闹中取静、静中取荫的主题全方位营造绿色环保住宅新概念高绿化率是其鲜明特点。*合理规化布局梅林片区住宅多以小高层、多层为主建筑风格较为雷同缺乏新意；针对项目面积大的特点建议高层、多层并举开发全方位、多功能规化小区必要的配套与环境设施增加项目本身的市场迎合力及卖点输出。*户型：建议以开扬与实用为原则以中小户型为主兼顾少量大户型。三、碧华庭居定位:1、物业定位全方位多功能绿色环保家园真正做到闹中取静、静中取荫的境界延展：完善小区功能配套与高绿化率;完善小区小品塑造与外部景观设计2、市场定位把碧华庭居真正塑造成面对广大中高收入阶层的世外桃源使其成为真正意义上的绿色环保小区。3、卖点输出*满眼绿色的碧华庭居*环保家族的一面旗帜*规模小区资源共享*闹中取静、静中探幽*喧嚣走了家人乐了*碧华庭居真正的绿色华庭4、输出形式*报纸--80%*售楼处展板、各式POP--10%*软性造势--10%5、目标市场定位*深圳市场--80%+-5对象：老板、高级白领、金融证券界人士及经济基础深厚的深圳市民优势：他们事业成功经济基础较好懂得生活品味并不懈追求。*梅林当地市场--15%+-5对象：生意人、商贩、股市得意者、业务员、二次置业者优势：有资金积累有较强渴望*香港市场--5%+-5对象：返乡居住或投资置业者优势：有固定居所便于在深生意来往6、购物动机与心理*自住与长线投资*经理阶层自用*办事处合用*当地富裕家庭居住*二次置业返乡自住*以租供楼*追求品味与感觉四、营销元素组合1、通过元素逐渐竖立公司及物业的品牌形象主要涉及户外展板、现场展板、引导海报、报纸、售楼处、VI的建立与推广。*户外展板：展板设置于临梅华路一侧交通流量大可做为明显的引导广告看牌设置处。*现场展板：在工地现场搭设立体效果图及围墙看板塑造现场气势及销售氛围。*引导海报：推出前在梅林片、华侨城、罗湖片、福田中心区派送宣传品传递项目信息以此扩大宣传范围。*报纸：特区报、商报为主2、售楼处*搭设100平方米现场接待中心及样板房利于业务作业及接待客户展示产品建材及资料模型等。*广场园艺造景：结合接待中心树立物业形象以促销售。*空飘汽球：现场空飘汽球拉布条以制空点制造明显目标；引导客户进入现场。五、形象包装1、地盘*导向类：在新洲路与梅华路交叉处设指示牌或导向牌。中康路与梅华路交叉处设路牌。北环路附近临项目一面设大型路牌。梅华路于项目左右50米设灯旗杆。*墙体类：售楼处大门外包装含彩旗、彩灯、展示牌、进口花砖铺地预留车位、保安值班、建广告隔墙隔开施工现场。2、售楼处室内：喷绘背景板、展板、展台、小区沙盘模型、户型沙盘模型、挂旗、售楼折页、统一服装、胸卡3、资料类售楼书、海报、姓名卡、礼品袋、合同正式文本、销售形式表格、法律文书、立体效果图。4、看楼类*销售中心设专车看楼*专车车体广告喷绘六、销售完善1、开盘准备*示范单位及地盘包装到位*楼书、展板、认购书、价目表到位*市内各售楼处及现场销售处建好*各项媒体制作落实*内外销批文及法律文件齐全*深圳、香港律师楼落实*正式买卖合同落实*银行按揭落实*明确入伙时间2、为塑造本项目独特的风格显示其在市场上的形象使客户在接受本项目独特定位的同时能肯定自己的品牌地位并造成社会影响度。（1）在销售过程中不断完善各环节及销售部门间的协调配合。（2）分阶段销售策略引导期：预售阶段公开期：引导期后7--15天强销期：公开期后第7天起持续期：冲刺