商品房预售合同效力.docx

商品房预售合同效力关于商品房预售合同效力是怎样的如何才有效下面一起看看关于商品房预售合同效力吧。商品房预售合同效力【1】一、我国的商品房预售合同登记备案法律上登记是房地产物权变动合同(也包括商品房预售合同)的履行行为作为房地产物权归属和变动的生效要件。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》均规定预售人应当持商品房预售合同向县级以上主管部门办理登记备案手续登记备案后的商品房预售合同有什么样的法律效果?《城市房地产管理法》第44条第2款规定商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案《城市商品房预售管理办法》第10条、第13条规定商品房预售开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续开发企业未按本办法办理预售登记取得商品房预售许可预售商品房的责令停止预售、补办手续没收违法所得并可处以已收取的预付款1%以下的罚款《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。商品房预售合同登记备案制度与商品房预售许可证制度作为行政管理手段同时规定下来商品房预售合同登记备案的性质和效力却未明文加以规定将其作为判定商品房预售合同成立或生效的要件亦或对抗要件对此学界争议很大各地方法规的规定也存在不同的做法。根据我国合同法合同的订立一章的规定双方当事人意思表示一致合同即成立而不需要其它附加条件标志合同的成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的不予支持案例中判案理由：房屋买卖合同登记备案属于行政管理部门的一种管理措施不是确立合同效力的必要条件即来源于该司法解释。可见现阶段商品房预售合同登记备案制度登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系仅仅规定成为了一种备案性质行政管理手段而尚不能发挥保护民事权利的作用。二、商品房预售合同登记备案制度今后的发展商品房预售合同属于远期交货合同预购方在办理产权转移登记之前只能是债权人不可能取得所购房屋的所有权在较长的履行期限内预售方为融资难保不将预售商品房产权移转给第三人并办理登记手续第三人根据物权优先原则即取得该房屋的产权。由于开发商履行合同义务的远期性及在建房屋物理形态的不确定性使得开发商迟延履行合同义务或不当履行的可能性加大预售商品房中购房人和开发商履行合同义务有先后之分故预购人不能享有同时履行抗辩权及先履行抗辩权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致其无法取得房屋为由请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的应予支持实际上预购人举证证明恶意串通很困难以及存在第三人善意取得的情况预购方不能实现法律规定的此项撤销权;此外还存在预售方在预售后土地、房屋抵押、抵押后预售的情形尽管预购人可以要求预售方承担违约责任来补偿自己的损失但其不能实现签订合同所要达到的取得房屋物权的目的。为减少类似纠纷维护不动产交易的安全保护预购人的合法权益因此需要变革现有法律制度来对此进行更充分的救济许多学者认为应当建立不动产预告登记制度将登记备案赋予预告登记的作用让登记过的预售合同不同于一般债权具有排他效力。预告登记是为保全不动产的请求权而将合同债权进行的登记。一般的登记都是不动产完成权的登记即权利人或者利益人在登记时取得或者消灭一项已经完成的不动产物权的登记;而预告登记权利人或者利益人在登记时只能取得或者涂销关于不动产的请求权--即在未来才能变成完成权的登记。预告登记是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度在我国民事立法中没有建立这项制度。预告登记制度最早起源于早期普鲁士法所规定的异议登记后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所借鉴成为民法不动产登记制度中的一项重要制度。商品房预售行为属于典型的远期交易大陆法系民法物权行为理论将其分为债权行为和物权行为两个部分其中签订商品房预售合同是债权行为商品房产权登记过户是物权行为。预购人签订预售合同后所享有的请求权是一种债权不具有物权绝对的对抗力其实现必须依赖预售人的履行能力与履行态度这种合同之债是难以保障预购人达成合同目的。而此时商品房物权的取得虽未完成但已经进入了完成的过程预购人取得了对在建商品房具有物权性质的期待权所谓期待权系指因具备取得权利的部分要件而受法律保护具有了权利性质的法律地位又可以说是取