物业管理招投标教程-物业管理投标程序(doc).docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：第三节物业管理投标程序物业管理招标投标在我国目前尚处于起步阶段迄今为止国内也仅有北京、广州、南京等地进行了初步尝试而参与投标的物业管理公司更是寥寥可数。应当说在这一行业中投标活动的成功经验暂且乏善可陈。然而投标的公平性与竞争性又决定了它必将取代现有的开发商“包办制”成为业主选择“管家”的主要形式。对于物业管理公司而言要想在竞争越来越激烈的物业管理行业中站稳脚跟乃至成为行业主导就必须要尽快做好准备加入到投标竞争的行列之中在竞争中发展壮大。因此了解物业管理投标的程序与技巧了解投标中可能发生的争议及其解决途径对于提高物业管理公司的投标竞争力以及保障其自身权益都是非常现实和迫切的。虽然由于投标对象——物业管理服务的无形性与其他工程项目的实物性的差异物业管理投标具有许多区别于其他项目投标的独特之处但同样作为投标其必经程序仍与其他项目投标有着诸多相似之处仍要经历前期准备、购买标书、可行性分析、编写及封送标书等步骤。一、投标前期工作(一)取得从业资格正如所有合法经营的企业法人一样从业资格是物业管理公司从事正常营业活动所必须具备的首要条件这自然也成为物业管理公司参与投标前必须首先考虑的基本因素。按照国际与国内的不同管理规定物业管理公司要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。1.从事国内投标的资格要求物业管理公司在国内从事投标业务必须取得《企业法人营业执照》和政府颁发的《物业管理企业资质证书》。首先按照我国《公司法》规定作为独立经营、独立核算的法人机构物业管理公司(或其所属集团公司)必须拥有有关工商行政管理局所颁发的营业执照以证明其合法经营资格。营业执照式样见图3-2-1。其次物业管理企业应具备经有关部门核准颁发的资质证书。物业管理企业资质证书式样见图3-2-2。鉴于我国物业管理行业起步较晚队伍良莠不齐管理混乱的现状建设部已于1999年颁布了《物业管理企业资质管理试行办法》(以下简称《试行办法》)规定物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。该《试行办法》已于2000年1月1日起正式实施其目的是要通过资质审查严格控制物业管理队伍质量提高服务水平而对于从事物业管理投标的物业管理公司审查更加严格。在该《试行办法》出台并正式实施之前各级地方政府均是根据本地情况制订并实施地区物业管理公司资质等级管理办法。如上海市根据《上海市物业管理公司资质等级管理暂行办法》将物业管理公司划分为以下三个等级：①一级物业管理公司的资质标准规模要求：公司所管理物业规模一般在50万平方米以上或者管理涉外物业在20万平方米以上。类型要求：公司所管理物业的类型在3种以上或管理涉外物业在2种以上；并且所管理物业应有2个以上为优秀小区或者大厦达标面积超过50％。人员素质要求：企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上；并且公司应具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上。经营实力要求：企业经营年限须在3年以上；且注册资本应在100万元以上(含100万元)。②二级物业管理公司的资质标准规模要求：公司所管理物业规模一般在20万～50万平方米以上或者管理涉外物业在5万～20万平方米以上。类型要求：公司所管理物业的类型在2种以上或管理物业中含有涉外物业；且所管理的物业需有1个以上为优秀小区或者大厦达标面积超过30％。人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上。经营实力要求：企业经营年限须在2年以上；且注册资本应在50万元以上(含50万元)。③三级物业管理公司的资质标准规模要求：公司管理物业规模一般在3万～20万平方米以上或者管理涉外物业在1万～5万平方米以上。人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员3人以上。经营实力要求：企业注册资本10万元以上(含10万元)。再如天津市为规范行业秩序推动该市物业管理健康发展也相应出台《天津市物业管理企业资质等级评定办法》、《天津市物业管理招标投标规则》全面引入市场机制实行招标投标选聘物业管理企业。该规则规定天津市建筑面积在5万平方米以上的住宅小区的物业管理应以招标投标方式选聘物业管理企业；建筑面积20万平方米以上的住宅小区的物业管理工作必须以招标投标选聘物业管理企业。此外该规则还对招标投标的程序和方法做出了相应规定。以上这些规章制度仅仅是针对某些地区的个别特征而设置的并不具有行业共性而现行的《试行办法》却是在全国范围内建立起了行业的统一标准。根据该《试行办法》规定物业管理企业被划分为一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限于参加全国范围内30万平方米以下物业管