房地产营改增-我们究竟应该做什么(老会计人的经验).doc

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房地产营改增——我们究竟应该做什么（老会计人的经验）
最近,我相继和旭辉、融创、融侨、福晟、银城、丰盛等地产集团总部的高管们交流了营改增对房地产的影响.地产集团的高管们认为营改增,这不就是财务部门或公司税务部的事情吗,营改增中介机构能为我们做什么,我们自己又应该做些什么.正如我5月18号南京洲际酒店用友的营改增产品发布会上说的,2016年的本次税制改革相比08年企业所得税税制改革,对企业的影响要更加的深刻.用更通俗一点的话来讲,08年的所得税改革只要是财务部门的事情,我前端业务部门只要把钱给你赚回来了,至于收入是如何分年确认、成本费用能否进行扣除无非是影响的我这块蛋糕在企业和国家之间的分配,对我前端业务部门的影响不是很大.但是,这次2016年的营改增则大不一样,流转税直接影响到了企业的前端业务,影响到企业的商业谈判,产品等价、成本控制、资金预算等方方面面,财务反而是后端的事情了.在我给很多地产集团高管诠释了这些原因后,大家才意识到营改增确实是一个非常重要的事情,需要公司全体部门积极参与.
那如何做好一个地产的营改增呢?我近期在福州和融侨地产总部的高管们沟通营改增是就提过一个观点,看一个地产集团的营改增工作是否做的成功有一个标志就是,做完后在集团内部已经看不到增值税的影子了,这个才是成功的,因为大家已经把增值税对地产集团的影响融入了我们的战略决策、内部管控和业务流程中了.如果一个地产集团营改增仅仅停留在给员工发给什么报销流程、整天测算什么增值税税负率,甚至在公司绩效考核指标中定一个KPI指标——”增值税专用发票取得率”的话,这个集团的营改增工作一定是失败的.
为什么说成功的营改增是做完后看不到增值税呢,我以前就说过,增值税作为价外税的特点,你一定不要就增值税看增值税,你要看到增值税对你的收入结构、成本结构、费用结构等方方面面的影响,要向你集团内的各个部门灌输增值税是如何影响到他们的日常工作的,从而制定相关的制度把增值税对企业集团的影响融入到日常管理工作中.
比如,我们应该这么看增值税对地产集团的影响:
1、虽然36号文规定,房地产开发企业销售开发产品时,土地价款可以扣减销售额.但是如果你仅仅是看这个,还还是属于没入门的观点.你要看到由于土地可以抵减增值税销售额,因此,企业不同的拿地方式,拿地的实际成本应该是不一样的.因此,你要把这个点转化为对集团在做拿地和项目测算时,不同的拿地方式在增值税下的实际拿地成本是多少,从而便于前端业务部门进行投资决策.所以,前端业务部门看到的不是增值税,也不是土地在增值税下抵减销售额,这不是他们的事,他们需要看到的是不同的拿地方式,拿的不同类型的土地以及拿地中自持和销售的不同比例以及不同的土地价款分拆方式下拿地的实际成本是多少.
2、对于建安成本,那种认为我地产企业如果新项目选11%一般征收,你建安企业就必须开11%的票同样是属于不理解增值税的莽撞之举.而认为营改增后地产企业应该要加大甲供材的比例从而增加增值税抵扣率的做法,更是完全选错了管控目标.在集团绩效管理中,如果目标错误了,考核的指挥棒就会发生很大的偏差,最终导致南辕北辙.最后,自己利润下降又把其归咎到营改增的头上.在施工环节,你要关注工程招标造价方法,和工程部或成本部制定合适的招标造价策略和成本控制策略,11%和3%并非关注的焦点,你关注的是不含增值税的造价,这才是影响你利润的成本.如果是11%,相关部门需要把控哪些要点,如果是3%相关部门又需要关注哪些要点.比如,如果总包工程选择开3%的专票,我就需要把其中门窗、幕墙、消防等专业分包工程切割出来变为直接和地产签订合同,从而控制成本.另外,此时我要考虑甲供材的问题以及相关比例来控制成本.因此,这里工程部或成本部营改增后你不要看到增值税,你看到的是营改增后不同合同签订方式下的工程成本,这才是关键.
3、再比如地产企业各种赠品可能需要有视同销售的增值税问题,甚至还有个人所得税的问题.你不要告诉业务部门,你这么做是有增值税的,还有个人所得税.前台业务部门哪懂得这些具体税收的东西.你需要把这个影响转换为对与营销成本预算控制中.比如,我年初给营销部门给出了一个营销费用预算,如果A方案涉及到增值税视同销售和个人所得税,但B方案则不涉及,你需要把增值税的影响转换给,如果是A方案,营销部门花费的成本是M,而进入预算的成本是M*倍数(考虑增值税和个人所得税).因此,前面营销部门看不到增值税,他看到的只是增值税对其行为的经济影响.
当然,这里可以做的还有很多,比如我们可能要思考各种地产开发模式、合作建房模式、并购重组中,都要把增值税对其的影响落实到公司内部的制度、流程、控制中.因此,营改增到后期实际是一场管理咨询服务,企业的BI系统、成