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房产税不可忽视的几个细节

导读：本文讲解了房产税中所涉及的征税范围、适用税率、房产原值计算以及纳税时间，

这些问题如若处理不好，将会产生大的税收问题。

房产税目前虽是个小税种，但哪些房产要缴房产税，税率如何适用，房产原值包括哪些

方面，纳税时间如何确定？这些小细节处理不好容易产生大的税收问题。

征税范围

目前，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。但国家机关、人民团体、军

队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜

古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部、国家税务总局批准免税的其他房

产免征房产税。房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间

可免征房产税；经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可

免征房产税；《财政部、国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通

知》（财税〔2014〕52号）明确，对公共租赁住房免征房产税。纳税人纳税确有困难的，

可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

适用税率

房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。按房产余值计征的，

税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。

房产原值计算

一般规定。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税
〔2008〕152号）第二条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固

定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规

定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评

估。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕

128号）规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产

余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳

房产税。例如，甲公司2010年7月从乙公司融资租入一生产车间，合同约定租赁期限为

5年，最低租赁付款额合计为1300万元，最低付款额现值为1000万元。该生产车间公允

价值为1200万元。则该生产车间会计入账价值为1000万元，即房产原值为1000万元。

假设甲公司所在地税务机关规定计征房产税的依据为房产原值一次减除30%后的余值，那

么甲公司融资租入生产车间的房产余值=1000×（1-30%）=700（万元）。

配套设施。《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问

题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备

和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计

核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和

配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设

备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。例如，某企

业一项建设工程3500万元，其中：建筑物2500万元、中央空调400万元、智能化设备

600万元，那么，应以3500万元作为房产原值计税，而不能仅以建筑物2500万元作为计

税原值。

地下建筑物。《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》

（财税〔2005〕181号）明确，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括
与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照

有关规定征收房产税。自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价

的50%~60%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值×〔1-（10%~30%）〕×1.2%；

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房

产原值×〔1-（10%~30%）〕×1.2%；3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下

室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房

屋建筑的有关规定计算征收房产税。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、

自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

土地价款。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的

通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如

何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成

本费用等。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此