度中国房地产企业销售TOP50排行榜.docx

2011年度中国房地产企业销售TOP50排行榜
题记：2011年12月31日最后一刻，由中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》的名单最终落定。自2009年首度编制企业住宅销售TOP20排行榜开始，这已是我们第三次编制年度企业销售排行榜。而继2010年将榜单扩容至TOP30之后,本次更首次推出了TOP50榜单，我们期待经过我们的努力，全面、及时的记录中国房地产行业的发展变迁。
2011年，房地产行业经历了不平凡的一年。尽管如此，房地产企业仍然凭借自身的发展路径获得了稳定的业绩增长，中型房企在规模的成长上也获得了长足的进步，形成了超大型房企领军，大中型房企群雄逐鹿的局面。
1.集中度：企业业绩及市场规模双扩容，集中度逐步趋稳
2011年，在三轮政策及行政表态重压之下，全国市场销售却仍然保持了增长态势，而上榜的龙头企业上涨速度更超出了平均水平，表现为企业集中度继续提升。但上升幅度已经明显减缓，呈现趋稳态势。
2011年，全国前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点，与2010年1.97个百分点的增长相比明显萎缩，TOP20、TOP30企业情况也基本类似。

2.门槛：销售金额TOP20门槛提升明显，增幅达33%
2011年属于调整大年，中国房地产企业销售业绩门槛亦出现了不同于往年的趋势。
从企业入榜门槛来看，2011年中国房地产企业TOP20门槛提升最明显，分别达到180亿元和166万方。且对比2010年，TOP20企业销售金额入榜门槛增幅达45亿元。
除此之外，TOP10门槛也十分瞩目，虽然销售金额TOP10有所下调，但是从销售面积TOP10的门槛来看也提升了45万方，达到300万方。事实上，在面对今年的常态性调控，舍弃部分利润快速销售的企业在今年的大势中更占据主动性。
而今年最新公布的TOP50门槛来看，销售金额和销售面积门槛也分别达到了78亿元和63万方，均较去年分别上升了50%和37%。显然在行业调整的艰难时期，中型企业亦保持了强劲的战斗力。

3.格局：群雄争霸，四分天下，阵营内竞争加剧
2011年的房地产处于盘整期，出售股权和兼并收购同时上演。各梯队间差距进一步拉大的同时，同等规模企业之间的竞争则异常激烈。
销售金额方面，500亿元以上的超大型房地产企业个数十分稳定，依然保持在6家，且以801亿元的均值稳居第一梯队，其中万科以1210亿元依然遥遥领先。从单个企业来看，凭借积极应对的高周转战略，万达集团挤入第一梯队，而恒大则从去年的第五位一举成为今年销售金额榜的亚军。从其他梯队的变化来看，虽然政策环境严峻，但是在业绩提升方面各梯队均表现十分积极。致使第四梯队企业个数减少5家，而第二梯队企业个数增加至6家，第三梯队企业个数则增加至10家。
销售面积方面，与销售金额梯队保持一致，作为第一梯队的超大型房企与销售金额一样保持稳定的位置，而第二梯队和第三梯队的企业个数相比2010年均出现上涨，而第四梯队的企业则减少了10家之多。

4.模式：周转速度型VS品质利润型
这些年来，众房企一直在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。在今年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了很大的生存空间。当然，高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但是从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，并且提升程度远远大于利润率的下降幅度，非但没有降低净资产回报率，反而加快了资本使用效率，并降低了财务风险。而品质利润型企业更多地追求项目品质带来的高毛利率和土地升值溢价带来的超额利润，在目前的市场环境下发展的空间受限。
我们可以看到，今年金额榜排名前八的企业中，万科、恒大等都是典型的效率高周转企业，而以商业地产为主的万达集团，目前的第三代产品目标均为50万方以上的体量，而其中仅30%左右为商业部分(万达商业广场仅需要15万平方米)，剩余的都是住宅，且基本布局于三四线城市，因此可以说，今年金额榜前八位均为高周转企业。而从第九到第十八位的基本都是一些较多为追求周转较慢、追求产品品质的企业。事实证明，从今年的表现来看，效率高周转模式更胜一筹。
5.聚焦：六大企业表现完美，五家公司稳步成长
即便在逆市下，我们依然可以看到很多企业的进步和值得称赞的成绩。凭借完美的高周转策略，恒大地产的全国化布局的效应迄今才展示其威力，尤为难得的是在售项目快速增加过程中，对于120多个项目的管理和控制非常有序！碧桂园自上市以来经历了三年的摸索，今年年初全面回归本来面目，华南惠州、华东句容两地均为一盘收尽众家餐，在严寒的调控中从容自如！华润置地尽管从产品结构来看中高端较多，但全年集团营销应对非常出彩，实现了业绩5