@德思勤-昆明万达广场项目项目定位报告.ppt

地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。第一部分研究思路目标沟通德思勤对本项目目标的理解项目整体发展核心问题思考1.项目地块研究
解析地块特质，及其对项目发展的影响第二部分项目定位定量研究项目整体定位研判项目整体发展定位研究思路项目地块与宏观背景研究结论回顾曲靖未来的整体商务环境还需要产业发展支持，对于银行、保险、金融等行业的企业需要形象较好的商务办公产品；
小企业对办公场所位置的需求逐渐提升，部分客户表示有购买自用的打算。Strengths项目整体定位项目整体定位——形象定位多元文化有机融合，魅力生活体验之城
关键词：时尚、便利、舒适、丰富、国际化、多元化项目整体定位——形象阐述产权式酒店商业定位定量商业定位思路案例研究—案例选择依据案例研究—川崎购物中心案例研究—昆明南亚风情第一城案例研究—昆明南亚风情第一城整体定位三个唯一、四大特色、五大主题档次及形象定位消费者定位销售部分目标客户定位业态定位CBD首个情景
体验式购物公园主题商城形象/主题定位CBD
多主题特色商业街区购物公园商业业态建议主题商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议主题商城商业业态建议住宅底商业态建议定价原则及思路指标住宅底商定价（市场比较法）住宅底商定价（市场比较法）指标指标主题商城定价（市场比较法）商业圈层界定按照现有人口计算的辐射人口按照预测2020年人口计算的辐射人口日常消费结构商圈界定—商业面积推算依据
正如麒麟南路、曲靖新百大、美佳华麒麟商业广场辐射整个麒麟区市区，麒麟区范围内可以看做一个大的商圈，以本项目为中心的3公里范围基本涵盖整个麒麟区市区，正是本项目辐射的人口。通过问卷访谈，本项目的覆盖率为98%；麒麟区除去城区为本项目辐射的第二圈层，覆盖率为40%；麒麟区周边各县为本项目辐射的第三圈层，覆盖率为10%。

客户吸引的方向市场份额分析定量结论远期发展博弈值推算商务办公物业定位定量商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究需要把握的市场要点

城市发展和产业发展
产品的不足形成的升级空间
城市行业产业发展趋势市场特征商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究酒店物业定位定量酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究五星级酒店目标客户酒店物业定位定量研究项目标准：五星级
项目定位：五星级公寓式产权酒店，美式时尚潮流酒店/公寓
项目规模：294间套房，由69至205㎡不等，其中有5间总统套房。其中无烟楼层有6层，女士楼层有2层，行政楼层有2层。
项目特色：深圳市唯一的全套间商务酒店，每个房间都有别致的家俬，独立的客饭厅、写字台，酒店客户布置具有家的功能、家的氛围。
配套服务：会议厅、商务中心、理发美容室、免费宽带上网；宾馆餐饮设施有中餐厅、西餐厅；宾馆娱乐与健身设施有游泳池、健身室
销售情况：2001年8月开盘，均价在11000元/m2左右。开盘当年（2001年）底销售突破60％。酒店物业定位定量研究产权式主题酒店竞争优势产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户通常60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买，客户群体具有消费者和投资者的两重个性。酒店物业定位定量研究产权式酒店客房销售价格定位方法一产权式酒店客房销售价格定位方法二产权式酒店客房销售价格定位产权式酒店配套部分说明住宅物业定位定量住宅定位思路北京建外SOHO住宅定位思路住宅物业定位定量研究住宅物业定位定量研究住宅物业定位定量研究住宅物业定位定量研究项目定位定量研究项目定位定量研究小结项目定位定量研究小结小结项目定位定量研究小结第三部分项目开发策略与时序建议项目开发策略研究分期开发时序依据开发时序一A区——B区——C区——D区
首先借助金融银行中心发展引擎，提升区域价值；通过知名品牌商家的进驻签约，形成头雁效应，推售购物公园，抓住市场投资商铺的热潮，设计门槛低、回报率高的商铺产品，引爆市场。树立项目滇东第一购物中心的形象。
第二步，借A区购物公园销售的热潮，推出B区产权式酒店，同时销售风情步行街和商务公寓，进一步巩固项目的市场标杆地位。
第三步，启动C区开发，与A区购物公园商业形成互动商业街，销售的不仅是产品，同时也是