北京西单大悦城招商总结报告.ppt

自2007年7月项目正式招商以来，SPACE团队以短短5.5个月的时间完成了总共11万平米、全部234个品牌的招商工作，其中首次进入北京的品牌46个；西单独有品牌58个，出色的塑造了“真正国际化青年城”的商业样板，并实现了中粮集团“当年收购、当年完成招商、当年面市”的既定战略目标，其品牌质量、招商速度及首年租金水平均刷新了目前的市场记录，造就了中国商业地产的又一传奇。
招商工作的顺利完成为项目今后的发展奠定了良好的基础，在此基础上，SPACE经营管理团队先后在现场景观规划、人性化设施、运营制度、推广策略等方面提出了专业、切实的建议。通过上述一系列工作，大悦城终于保质保量的完成了开业目标并实现了由招商到运营的平稳过渡。一、项目概况整体概况

本项目为北京市重点工程项目。总建筑面积达20.5万平方米，包括购物中心 （两幢商业楼构成）、一幢服务式公寓、一幢甲级写字楼，四座建筑由中庭连廊连接为一体。
项目南北向长约150米，东西向长约为110米，建筑东侧高45米，西侧高60 米。地面以上15层，地面以下4层。
设计参数

商业建面：11万平方米左右
其中：
-零售:88,401平方米(其中地上71,073平方米)
-餐饮:14,577平方米
-电影院:10,327平方米
-商业部分层高为：首层5米，2~6层4.2米，7~11层3.7米
酒店面积：33,206平方米

写字楼面积：14,930平方米

停车场面积：31,707平方米（约1000个泊位）项目历史第四阶段：2006年7月，建设部、商务部等六部委共同签发《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》(即171号文件)，禁止总投资在1000万美元及以上的外商投资的房地产企业借款超过其总投资额的50％。
2007年3月，商务部出台25号文件，更是重新表明了严格限制外资投资房地产的态度。6月，商务部、国家外汇管理局发文《关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，7月，国家外汇局再发“130号文件”（《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》），对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。

背景：西单MALL原所有方提出要求：“新的受让方及其控股股东需为境内合法注册和有效存续的企业法人，其净资产总额应不低于80亿元人民币，经营范围须包括房地产开发经营，以及具有在北京市大型商业、写字楼综合物业10年以上的经营管理经验等条件。”
中粮不但拥有80亿元以上的净资产，且是国资委规定的可以从事地产开发的十几家央企之一。最重要的是，中粮集团过去唯一运营的商业项目——北京中粮广场，到2007年刚好十岁。
SPACE首席商业顾问——服务内容SPACE在参与项目的1年半过程中，项目几经转变雇主，SPACE也从开始的餐饮顾问到全案首席招商的角色转变，这也SPACE越来越被市场认可的例证之一。运作中SPACE价值及意义对项目的思考项目定位的难度

既要迎合商圈，又要有所提升；
既要直面竞争，又要突破限制；
既要丰富业态，又要减少改造；
既要遗留客户，又要全新规划；
既要品牌质量，又要租金收益和招商速度。二、项目整体定位年轻人追求的10种生活方式一、派对生活二、约会生活三、虚拟生活四、运动生活五、前卫生活品味生活就是品味人生！这是从外到内的真正人生体验，怎能忘了我们的参与！七、科技生活

我在家里踢球、我和机器人下棋，我在网上开Party……我的科技生活，我最酷！嘻哈、搞怪、摆酷，这些早已过时，心随我动的，是优质新新一代所必须的炫生活！奢侈、潮流、舒适，高品质生活，是我不懈追求的目标！世界是多彩的、文化是多样的，我们的文化生活中，难道仅能以绚丽多姿来形容？大悦城策划定位与实际定位的变化B2Interesting趣味B1Glamous炫目1FElegant优雅2FSexy性感3FTrendy潮流4FSporty动感5FCrash冲撞6FInspiring创意7FHappy快乐8FChildlike童真9FHigh兴奋10-11FDreaming梦想中国第一座国际化青年城POSITIONING最具主题及最适合定位的商品组合-2FX–LIFE趣味-2F-1FGlamorous炫目B1-12
HayaBoby1FElegant优雅1F2FSexy性感
3FTrendy潮流3F4FCrash冲撞4F43/44
TB2Jeans定位5FSporty动感5F定位6FHappy快乐6F01
港丽7FDating约会7F02
豆捞坊8FChildlike童真8F07
吉野家楼层成交品牌数量（家）9FHigh兴奋9F01+02+03+04
FAB精彩无限、运动会所10-11FDreaming梦想B2至5F以零售为主，其中：
B2是量贩式街头休闲品牌集合