湖景花园企划提案管理.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：湖景花园企划提案市场及项目分析泉州市房地产市场概况宏观经济运行及产业结构的变化1）据相关部门统计报道2002年全国商品房空置率继续加大同比去年今年1-5月份全国商品房空置面积增长幅度达8.2%高于去年2.3%的水平。2）全国商品房销售速度放慢与去年同期相比今年全国销售面积回落8%价格下跌3.3%。3）2002年上半年泉州GDP值同比去年增长10.8%居民收入增长7.8%消费指数下降0.9%。4）泉州同期商品房交易量下降上半年泉州住宅成交2153起成交面积26.63万㎡金额6.0894亿元比去年分别下降9%、8%和0.7%。5）2002年7月末泉州空置房面积达55.82万㎡同比去年增长35.2%。6）2002年第二季度泉州房地产企业景气指数为93.3同比去年下降13.3%。政策法规及城市发展规划对泉州房地产市场的影响1）2002年7月份起国家全力整顿房地产业泉州市政府亦大力治理“六项”不法行为给产业运作并不规范的泉州房地产市场带来较大的冲击。2）2002上半年泉州成为省级园林城市并将在2005年晋升为国家园林城市以及围绕“四山二江”和“半小时城市群”的城市发展远景进行规划方案国际咨询征集活动都将有力的促进泉州城市形象及品位的提升以及对园林景观、城市绿化与居住环境的改善。3）2002年6月底市区太平洋花园爆发的物业管理风波预示着泉州部分市民对物业管理需求与服务意识的觉醒；同时也提醒我们物业管理将是泉州未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。4）房地产“两书”再次受到重视下半年起未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业将受到政府的严惩。泉州房地产住宅市场的发展趋势1）大泉州城市架构与“东拓南进”战略的实施刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发的重点区域城市重心东移已然显现。2）随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建设与投入使用洛江必将成为泉州未来的发展热土。3）2002年下半年始“冠亚城市花园”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘的面市宣示着泉州的房地产业的产品时代与大盘时代的到来。4）区域购买力已基本得到释放高端产品竞争加剧有效需求不足已明显表现。5）小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所接受但多层住宅仍是热销的主流而高层住宅依然严峻。6）随着土地开发成本的增加工薪阶层消费的住宅将向城市边缘或新区迈进。7）东部洛江将随着坪山隧道的开通而价值突显将成为泉州大规模化产品开发的基地与高品质社区的孵化器。二、本案SWOT（优劣势、机会点、隐忧）分析1、项目优势S1）本案位于温陵北路与湖心街交叉的北边隶属于鲤城区毗邻东湖公园及东湖电影院、华侨历史博物馆、施琅故居以及将要落成的市民广场区域地段价值属性高人文底蕴丰厚市民有着较高的的认同度；2）医院、银行、菜市场、电影院、博物馆、图书馆、超市等配套齐全生活便利；3）本案于温陵路市区主干道旁拥有12条公交线路居民出入与行车十分便捷；4）泉州重点知名学校：三中、五中、师院位于本案区域内有较高的教育资源及就学条件；5）东湖公园、城市园林广场与本案左右为邻城市稀缺的景观资源在繁华的市中心闹中取静独一无二是本案最大优势；6）随着城市的发展与资源的日益稀缺本案有着较好的发展前景及巨大的增值潜力。2、项目劣势W1）本案处于新老城区的过渡带项目后为城中村落大量的民房密集而凌乱并居住着大量的外来民工居住环境及视觉形象不佳影响项目的形象及居住品位的塑造与提升；2）项目一侧紧挨八卦沟其难闻的臭味及漂浮水面的污物亦对本案造成一定的影响；3）项目周边商业形态杂乱档次不高氛围不浓店面空置率较高店面租金相对较低；4）项目所在湖心街前段尚未改造街面窄小无商业氛围与特色本案沿街店面的销售难度较大；5）项目旁中泉大厦及几幢旧有建筑物既破坏本案的完整性又不利于项目整体形象的塑造。3、项目机会O1）老城区受政府古城保护的制约房产开发基本受限对老市区的居住与生活有着向往和留念的客户群体将是本案营销的一大契机；2）本案对面的祥景家园定位为别墅小区提升了项目所在的区域形象与地域价值亦对本案的项目形象与品位的提升起着一定的促进作用；3）随着绿色、健康、环保的居住概念被普遍接受与稀缺的自然景观资源相伴而居已成为都市成功人士对居住新的追求点这将是本案的附加价值得以最大体现的市场大势。4、项目隐忧T1）泉州国联房地产二期开发的定位为中高档住宅的“富贵花园”将直接对本项目构成威胁；2）与本案同区域的项目开发及市区相近的住宅项目将形成对本案客源分（截）流的威胁因此营销时机的把握亦是本案的关键；3）本案周围的村落、民房及众多的外来人员与较差的居住环境将会影响本案目标客户群体对项目的抗性。第二篇项目定位及产品修正建议一、项目定位1、