项目定位策划投标方案之技术标.ppt

06十一月2024目录PART区域界定：样本项目长时间以来城市边缘化价值洼地。PART中高容积率为主/立面形象不佳
公共区域档次较低/新材料新技术罕有应用PART1.中端市场构成市场竞争主体。4.规模化大盘领跑市场，销售速度较高。PART典型项目客户结构本区域客群具有较强的地域性分布特征
主要包含如下三类客群：区域房地产市场以家庭居住舒适型为主导的中高端住宅渐成
主流，市场供需两旺，价格稳步攀升。PARTPART天SWOT分析PART1.本案竞争策略方向策略描述
•利用独有的河道和绿化带景观资源建立与现实主流市场具有绝对差异的城市
豪宅形象，抛开现有区域，在客户心理地图中呈标志性点状存在。
支持因素
•完全突破了现有区域市场的价值体系，支持高利润目标和项目口碑的形成。
•景观资源的价值可以充分兑现。
反对因素
•与目前市场落差太大，操作风险和说服成本极大。
•与景观资源对应，区域配套、氛围等方面成为短板，城市豪宅缺乏实现基础。策略描述
•重构居住类物业的价值要素，利用独有的河道和绿化带景观资源，发掘并兑现
追求生活舒适度的市场消费需求，作为高于现实主流市场价值平台的中高档物
业，参与超越于主流市场的竞争。
支持因素
•有实现高利润目标和项目口碑的基础。
•在控制风险的前提下，景观资源的价值可以相对充分兑现。
反对因素
•需要产品技术方案、景观资源实现度和营销方案的综合支持。
•需要构建不同于现实主流市场的新价值平台，缺乏区域内现实参考。结论：
综合考虑项目开发目标的设定和操作安全度，本案总体竞争策略方向选择方向三。充分利用独特资源优势，超越市场主流竞争！PARTPART1.整体项目定位2.项目定位－－南区购买目的
首次升级型和一次到位型购房者家庭自住，两类人群各
占50％左右，绝大多数为居家自用。

客户来源
•地缘性客户
原丰台、方庄、崇文、宣武等地具有较高经济收入的南城原住民；
在北京东南部或南部工作的高级白领、中高层领导、私企老板等；
周边具有较强经济实力的外来商户。
•非地缘客户其它区域的中高端消费者；
对住宅舒适度和景观资源有特殊偏好的人群。经济能力
•主力消费群购买力在125—145万元，家庭月收入20000以上，月供能力5000—7000元；
•次主力消费群购买力在80—100万元，家庭月收入15000以上，月供能力4000—5000元；
•次主力消费群购买力在160—200万元，家庭月收入30000以上，月供能力10000元以上。
年龄：30—45岁
家庭结构
以三口之家为主，家庭结构稳定，部分三代居家庭。
客户特征
•事业稳定有成，经济无忧；
•成熟、理性，精致、喜欢宁静、舒适的居住氛围，同时注重生活质量和文化品位；
•懂得享受健康、成功的人生和温馨、快乐的家庭生活；
•考虑到社区的环境和居住的社会地位和象征意义；
•比较注重交通的通达性和生活便利。3.项目定位－－北区购买目的
绝大多数是升级型购房者，多次置业经历，购买用途以家庭自住为主。

客户来源
•地缘性客户
长期在南城工作或生活的老板阶层或企业的高层管理者；
生意集中在南城，近几年积累一定资本的商人；
•非地缘客户
其它区域的中高端消费者，重视居住区对身份地位的标签作用；
在城区工作同时崇尚高舒适度的低密度住宅产品及繁华便利的城市生
活的人群；经济能力
•主力消费群购买力在200-220万元，家庭月收入在5万元以上；
•次主力消费群购买力在180—200万元，家庭月收入3.5万以上。
年龄：35—50岁
家庭结构
三口及以上，多为三代同堂的家庭。
客户特征
•重视社区的环境和居住的社会地位和象征意义；
•喜欢“离自然很近、离市中心不远”的生活空间；
•比较注重交通的通达性和生活便利性；
•依赖繁华便利的城市生活；
•注重产品综合品质和细节，对价格敏感度不高。PART沿电碳厂路部分首层为底商，层高应不低于3.5米；
应充分利用用地条件允许的高度空间，以15层板楼为主，降低建筑覆盖率，更好实现社区内外景观的互融；
可根据用地条件错开布置，以实现各栋建筑的景观均好性；
南区住宅部分层高建议为2.9米。PARTPARTPARTPART2.北区：类别墅、城市低密度高端宅邸PARTPARTPARTPARTPART总平面图设计分析/道路系统分析图设计分析/住宅产品分析图设计分析/景观结构分析图鸟瞰图标准单元图/
南区标准单元1标准单元图/
南区标准单元2标准单元图/
南区标准单元3标准单元图/北区下户单元标准单元图/北区上户单元PARTPART总平面图设计分析/道路系统分析图设计分析/住宅产品分析图设计分析/公建分布图设计分析/景观结构分析图鸟瞰图1鸟瞰图2立面效果图/沿河立面立面效果图/住宅立面标准单元图/南区标准单元1标准单元图/南区标准单元2标准单元图/南区