郡元地产蒋村地块项目产品建议书.ppt

06十一月2024一、土地属性分析07号地块

区位资源——新城西规划+稀缺湿地资源=>G类客户升级需求
宗地形态——宗地呈矩形，长宽比恰当，竖向无明显特征
交通条件——北、西、南为城市次干道，南北可接入小区
可视景观——除东侧为规划绿地外，四至可见为规划小区
开发强度——规模为居住组团级，人口在3000人以下

10号地块

区位资源——新城西规划+稀缺湿地资源=>G类客户升级需求
宗地形态——西南缺角矩形，长宽比恰当，竖向无显特征
交通条件——西、南为城市次干道，可接入小区
可视景观——东侧隔道路绿地可见绿城育华校园，西南为规划幼儿园，其余周界可见为规划小区
开发强度——规模为居住组团级，人口在3000人以下两块地的共性：
区位规划与资源条件类同
开发强度类同
差异：
用地07号地较方正，07号地仅以东侧规划绿地为景观核心，10号地还拥有东侧校园景观，但城市交通噪音相对大。
交通，07号地三侧，10号地两侧交通。
小结：
两地块可采纳同样的营销售市场分析结论，具体布置应反映土地属性差异。二、项目产品需求

营销建议
整体定位为G类客户改善需求
面积区段锁定四个范围：
155（90+65)——特殊的标准四房需求【90面积以下品类】
139——入门的四房需求
175—180——五房的改善需求
225——少数的top客户需求
区段内部套数比例根据经验给出（不再经过销售去化定量分析）
产品力描述设计参数
面宽分配原则（详纪要）
品类附加卖点
155（90+65)——可合并的两代居
139——小高层的高得房率
175—180——改善型的入户花园
225——178平方米基座的顶层跃
典型户型平面讨论（缺少销售客户反馈修正阶段）典型户型:90平米以下面积组合典型户型参考:139平方米典型户型参考:180平方米三、用地价值分析用地价值建议

●07号地块以及10号地块接受相邻市政绿地公园及幼儿园的景观资源辐射，可排布大户型；

●07号地块以及10号地块南北间距有限，南侧临街布置小面积户型139平方米，北侧在保证间距的前提下尽可能用足土地，排布90+65品类；中部可排布大户型；

●在用足限高的情况下尽量增加栋距，并围合中心景观

●10号用地东侧虽有噪声干扰，但拥有绿城育华的校园景观资源，可安排90+65品类

07地块技术指标（报建口径）07地块技术指标(销售口径）07地块总图07地块地下层平面07地块日照分析07地块空间布局——外部接口

●07号地块三个机动车出入口分别选择在南侧规划路（两个），北侧规划路（一个）

●07号地块人行主出入口选择用地东南，沿市政公园边界进入小区，结合会馆的设置，有利于创造美好的社区入口氛围。

●07号地块人行次出入口可选在西侧或北侧。

●除按规范设置地面停车位外，全部机动车在小区周边设置坡道入库，减少对小区内部干扰。

07地块空间布局——内部交通

●07号地块内部车行（地库满足500台以上地库出入要求）停车后直接通过地库层入户门厅进入各楼栋。

●07号地块内部人行将通过景观道路在南北两个庭院内串联各个楼栋地面入口门厅。

●07号地块消防车道的设置将借用城市道路作为高层两个长边中的一边，减少小区内部道路面积。并按规范设置尽端回车场地。

07地块空间布局——楼栋布局

●绝对高度45米黄海标高约束下，沿北侧用地边界满布90+65平方米高层组合品类。为保证90/70政策要求的面积数，沿西侧规划路布置点式楼栋。
●因用地条件所限制，北侧单元布置密集，城市界面将比较封闭。

●用地南侧布置139平方米品类。

●中心区域布置180平方米及顶层225平方米品类。

●在保证间距的前提下，尽可能增加端头套，接受市政绿地的辐射。

07地块空间布局——公建配套

●配套公建（物业管理办公+物业管理经营+社区用房+开放商所有会馆）

●布置在东南入口侧10地块技术指标（报建口径）10地块技术指标(销售口径）10地块总图10地块地下室10地块日照分析10地块空间布局——外部接口

●10号地块三个机动车出入口分别选择在南侧规划路（两个），北侧内部道路（一个）

●07号地块人行主出入口选择用地西侧，面对市政公园，结合会馆的设置，有利于创造美好的社区入口氛围。

●07号地块人行次出入口可选在西侧或北侧。

●除按规范设置地面停车位外，尽可能机动车在小区周边设置坡道入库，减少对小区内部干扰。

10地块空间布局——内部交通

●07号地块内部车行（地库满足500台以上地库出入要求）停车后直接通过地库层入户门厅进入各楼栋。

●07号地块内部人行将通过景观道路在南北两个庭院内串联各个楼栋地面入口门厅。

●07号地块消防车道的设置将借用城市道路作为高层两个长边中的一边，减少小区内部道路面积