万科地产项目拓展相关经验借鉴[1].ppt

04十一月2024目录《项目发展管理制度》：
集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。
《新项目发展计划体系》：
各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。投资决策需要考虑的因素
1.1买地是房地产企业最重要的投资决策
1.2房地产项目可行性分析
1.3万科集团项目投资策略
2.万科集团的评估程序
3.案例介绍
4.在项目投资决策中容易犯的错误
5.万科项目决策评估特色1.1买地是房地产企业最重要的投资决策可行性分析（技术分析）项目决策背景及摘要要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚1.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。1、四至范围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。例：武汉三湾项目宗地现状图例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。例：某地块的配套管线现状示意图1.2房地产项目可行性分析－第一部分：大市政配套1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率
7、其他1.2房地产项目可行性分析－第一部分：地价项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
1.项目立项
2.项目用地现状
3.项目用地规划
4.项目用地取得土地使用权程序评估
5.项目用地土地性质变更的评估
6.政策性风险评估合作方式及风险评估（合同控制）
1.合作方基本情况
2.合作方式
3.主要合作条件
4.合作风险评估
总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。1、当地房地产市场宏观情况
2、城市发展规划和重要基础设施建设
3、地块所在区域市场表现
4、地块周边楼盘情况
5、项目定位
房地产发展的城市经济基础和政策环境
一级市场土地政策和批租情况
二级市场投资量、供应情况、销售总量、均价水平和各指标的增长预期
市场区域分布情况
消费群体特征
主要发展商情况
93年万科认为浦东尚不明朗，而进军浦西；现在浦东已具最好的发展空间，万科考虑进入

深圳市场化程度高，个人购房要求户型实用，四季花城开发以3居为主，而不一味求小，获得了良好效果

北京拿地过去基本上是2手地，拿地成本高企造成房价具高不下，万科在城里拿不到合适的地，在机场边发展物业反而取得巨大成功2、城市发展规划和重要基础设施建设
浦东对上海房市的重要意义：发展空间和增长预期

深圳市的中心区开发热潮

北京中关村高科技产业园区的建设利好

北京上海两个万科城市花园的大配套在5年之后的不同现状，影响了客户对项目的评价区域经济基础和政策环境

区域发展规划和重要基础设施建设

主要指标：土地供应、投资量；供销总量、总额、价格水平和各指标增长预期

客户群体特征

热点产品和热点项目

深圳口岸附近以港人外销为主，小户型的皇御苑、海悦华苑等取得良好业绩

北京中关村区域项目（如都市网景、水清木华等