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浅析我国房地产信托的风险管理
随着我国经济发展，房地产信托市场不断扩大,信托公司及其他金融机构也逐渐成为房地产融资的重要渠道。然而，房地产信托市场存在着各种风险，这些风险的产生主要与我国房地产市场的宏观经济环境和信托公司的内部管理相关。本文将从风险特征、风险来源和风险管理措施三个方面分析我国房地产信托的风险管理。
一、我国房地产信托的风险特征
1.经济周期风险
我国房地产市场波动特别大，往往受到整个经济周期的影响。在经济扩张时期，由于银行信贷政策宽松，资金充裕，房地产市场价格上涨，信托产品风险较小；而在经济萎缩时期，恰恰相反，房地产市场需求下降，价格下跌，信托产品面临着较大的风险。
2.市场价格波动风险
房地产市场的价格走势非常不稳定，时常出现剧烈波动，这对于信托公司来说，会带来很大的风险。比如，在某些地区，房价突然下跌，信托产品成了不良资产，难以变现。在房地产信托的业务中，要处理好市场价格波动的风险，采取适当的防范措施，降低风险损失。
3.流动性风险
房地产信托产品多数是有较长的存续期，并且具有一定的封闭性。如果在这段时间内出现市场风险，信托公司可能会面临到向投资者赎回产品的需求。但由于相关资产的不确定性，又可能需要以较低的价格变现信托产品的资产。如果信托公司在资金变现时不理性，就会造成流动性风险，对公司的经济稳定造成威胁。
二、我国房地产信托的风险来源
1.市场风险
市场风险是最主要的风险来源之一，房产市场价格波动带来的市场风险会对投资者和信托公司都造成影响。当房地产商逾期或违约时，信托公司持有的房产抵押物的市场价值下降，相对应的，信托产品价值也会下降。此时，投资者可能会要求赎回，信托公司需要以更低的价格变现资产，导致损失。
2.信用风险
信用风险是指当借款人或者房地产开发商出现违约或者逾期时，信托公司无法收回本息，造成经济损失。对于信托公司而言，如果信托产品投资的借款人信誉度不高，就存在信用风险。如果一旦借款人无法及时还款，信托公司的财务状况将面临严重的压力，甚至可能影响到整个公司的经营。
3.流动性风险
由于流动性风险与房地产市场波动有一定的关联，信托公司必须考虑这一风险。可以通过严格的流动性测试来减少流动性风险，以确保公司的稳定运营。在经营房地产信托业务时，公司需要把握一个比较合适的资产配置比例，保证产品的流动性和资产的变现能力。
三、我国房地产信托的风险管理措施
1.市场风险管理
可以通过多元化投资来降低市场风险，降低对于单个房地产项目的依赖。此外，可以加强项目调研、分析市场环境和评估风险。在选择房地产开发商和开发区域时，要优先考虑稳健发展的区域和开发商。当面对跌价或自然灾害等不可预见的危机时，需要加强风险控制，提高应急处置能力。
2.信用风险管理
信用风险是房地产信托业务中面临的比较严重的风险。信托公司应该做好审查并评估借款人、房地产商的信誉度和还款能力。在经营过程中，需要及时了解借款人的还款能力情况，加强对借款人的信息披露以及信托产品的透明度，确保产品的安全性和稳定性。
3.流动性风险管理
面对流动性风险，信托公司要保持资产的流动性，并保持在资产配置中金融和实物资产的比例平衡。在资产配置时，需要考虑更多的流动性资产，如银行存款、货币市场基金等。同时，要避免过度依赖一组投资者而导致流动性风险。
综上所述，房地产信托市场作为重要的融资渠道，已经具有很大的市场潜力。面对市场风险、信用风险和流动性风险，信托公司应采取多样化的风险管理措施，以确保投资者利益和公司的稳定经营。