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社科纵横
CONSTRUCTION
房地产企业融资策略分析

任强
四川建筑职业技术学院618000

摘要：本文对房地产融资的特点进行了分析，针对中国的国情，研究了集中融资的策略，指出只有多渠道拓宽房地产企业融资的手段，
才能有效地降低银行负载，保证国家经营平稳安全地运行。
关键词：房地产；金融；风险；投资；融资

房地产是国家经济的引擎，是先导型行业。房地产行业的发展直对目标企业的控制权，目标企业的法人地位并不消失。这种方式，相
接间接的影响着我们的实体、虚拟经济的很多层面。与此同时，房地对弱势一方获得了发展的资金，另一方获得了发展的资源，是一种较
产业有着典型的资本密集型特点，一般项目的开发规模大、周期较好的方式。
长，回笼资金速度受市场影响很大。资金是经济实体的血脉，对地产2.2依法进行信托融资
企业来说，更肩负造血功能，资金就成为了房地产企业发展的重要因信托是指信托投资公司向不特定的社会投资者募集到信托资金
素。?尤其是某些地产项目，比如商业地产项目更是很难通过滚动开以后，通过向房地产企业注入资金增大开发商自有资金或者收购开
发的模式回收资金，资金压力相对比更大。由于美国次贷危机的影发商的部分股权，相关当事人约定在一定时间，按约定价格(溢价部
响，全球的金融环境不容乐观。这时我们的融资环境和融资渠道也变分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。简单的说，
得更加复杂，需要各个房地产公司应该深入研究融资方式、融资速就是由信托投资公司持有房地产开发商的部分股权，开发商承诺在
度、融资策略等因素，确保房地产企业融资保持着宽广的通道，以充一定的期限(比如两年)后以溢价方式将股权回购的一种信托结构。
裕的资金应对危机义，对我国经济的发展起着举足轻重的作用。长期以来我国信托行业一直陷于经营定位不明、管理职能不清、业务
1当前房地产融资的特点经营混乱、行业信誉低下的局面。《中华人民共和国信托法》、《信托投
房地产是资本密集型行业，对资金需求极大，房地产融资尤其重资公司管理办法》(2007年1月23日，银监会颁布了新的《信托公司
要。房地产业对融资方式的选择多种多样。目前房地产企业融资主要管理办法》代替原《信托投资公司管理办法》)和《信托投资公司资金
通过国家预算、国内贷款、债券、外资与外商直接投资、自筹资金和其信托管理暂行办法》的实行，为中国信托业再次迎来了发展的春天，
他资金来源获得，具体有自有资金、预收帐款、银行贷款、房地产债为房地产信托业务奠定了坚实的法制基础。信托融资方式具有更加
券、上市融资、房地产信托融资、房地产基金、利用外资、合资或合作良好的适应性，符合国家金融创新的要求，为各种房地产公司提供了
等方式。而银行信贷资金仍然是是当前房地产开发企业的主要来源，一个良好的融资渠道。
企业其他资金来源主要是定金及预收款，这主要来自于银行对购房2.3加强股权债券等融资方式
者发放的个人住房贷款。除了信托以外，直接融资还有股权和债券等。目前我国直接融资
比较单一的形式不利于形成多种信用链条，不利于降低、分散或所占比例仍然较小。大多数房地产企业无法达到上市要求要求：目前
化解金融风险。尤其是对于银行的资产负债结构和期限结构有较坏我国约有房地产开发企业3万余家，而在深沪两地以房地产为主业
的影响。这就需要积极拓展融资渠道，通过更安全的融资策略降低银的上市公司仅百家左右，比例非常小。即使是已经上市的房地产公
行资产负债，而降低银行的风险资产总额，同时也为更多的资金创造司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资
投资渠道，响应国家增加财产性收入的策略。的条件。另外由于国家对发行债券的主体要求严格，在过去七八年
2具体的融资策略间，债券融资在房地产企业全部资金中所占比重一直不大甚至呈下
任何一种融资的策略，不可能是适用于所有的房地产商，不同的降趋势。债券融资仅占房地产企业全部资金的极小一部分。在发达国
房地产商，根据它的规模、它的经营特点，应该采取适合自己的灵活的家，股权融资其实所占比例较小，更多的是以公司债的形式出现的。
融资方式。下面对若干融资策略进行讨论，并且讨论它们的适用特点所以完成好上市治理，积极提高股息分红的比例，提高投资者信心，
2.1进行合作融资应用股权和债券的手段，降低传统以银行借贷为主的风险，是符合国
资金、土地、人才被认为是地产企业的核心资源，公司应该寻求家政策的。
进入那些它们的资源能够产生竞争优势的赢利性最高的市场。对于3总结
中小地产企业来讲，它们较弱的市场地位更决定了其融资渠道的困从国家管理层面，应该积极地探讨引进各种金融创新，富金融产
难。那么，不同的房地产公司采取合作的方式，强强联合、资源互补，品，促进证券市场的发展，降低房地产抵押贷款的筹资成本，另一方
可以取得良好的效果。这主