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提醒‖几个疑难问题的处理参考

一、根据山东国税全面推开营改增试点政策指引（一）至（四）的相关内容对有关问题摘

录

（一）关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题

部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还

是以整个纳税主体为对象。

房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，

类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实

在在的利好。遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的

身份，而是以房地产项目为对象的。举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个项目，

A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。这一原则对于建筑企业选择

简易计税方法同样适用。

（二）关于房地产开发企业预收款开票问题

《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开

发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发

票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以

到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，
向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予

以冲红，同时开具全额的增值税发票。

（三）关于物业公司代收水电费、暖气费问题

物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营

改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的

政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：

1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增

值税；

2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌

握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

（1）物业公司不垫付资金；

（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物

业公司将该项发票转交给客户；

（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手

续费。

（四）关于建筑工程老项目的确定问题

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，建筑工程老项目是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项

目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016

年4月30日前的建筑工程项目。

对于现实中存在的《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间
的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工

的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。

（五）关于个人二手房购买时间的确定问题

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中规定：对于北京市、上海市、广州市和深

圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增

值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

对于住房购买时间，参照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通

知》（国税发〔2005〕89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上

注明的时间作为其购买房屋的时间（以两者时间孰先为准）。

特别提醒：

1、上述指引属于山东地区，不一定适用于其它地区，企业应该关注当地的税务机关的

税收指引。

2、这是特殊时期的特殊指引，应随时关注当地的政策变化，并及时按照新的确认的政

策办理。

二、关于建筑新老项目问题：

根据财税〔2016〕36号文件以及各个配套文件的规定，建筑新老项目的判断标准是：

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；未取得《建筑工程施工许可证》的，建

筑工程承包合同注明的开工日期。

对于合同上采用其它模棱两可的文字表述的应该迅速给予明确的确认，注意看图：人家

在行动！