中外土地征收补偿标准对比的研究.docx

中外土地征收补偿标准对比的研究一、中外土地征用补偿标准在美国土地征用被称为“最高土地权”的行使美国土地征用补偿标准根据征用前的市场价格为计算标准它充分考虑到土地所有者的利益不仅补偿被征土地现有的价值而且考虑到补偿土地可预期、可预见的未来价值;同时还补偿因征用而导致相邻土地所有者、经营者的损失充分保障了土地所有者的利益。加拿大的土地征用制度沿用的是英联邦的体制加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上依据土地的最高和追加用途按当时的市场价格补偿。具体来看加拿大的土地征用补偿包括:(1)被征用部分的补偿必须依据土地的最高和最佳用途根据当时的市场价格补偿。(2)有害或不良影响补偿(如严重损害或灭失价值)主要针对被征用地块剩余的非征地因建设或公共工作对剩余部分造成的损害还包括对个人或经营损失及其他相关损失这种补偿不仅包括被征地还包括受征地影响相邻地区的非征地。(3)干扰损失补偿被征地所有者或承租人因不动产全部或基本征用因混乱而造成的成本或开支补偿。(4)重新安置的困难补偿。英国的土地征用被称为“强制收买”。英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定其中土地征用补偿原则是:土地征用补偿以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础补偿以相等为原则损害以恢复原状为原则。土地征用补偿的范围和标准:(1)土地(包括建筑物)的补偿其标准为公开市场土地价格;(2)残余地的分割或损害补偿其标准为市场的贬值价格;(3)租赁权损失补偿其标准为契约未到期的价值及因征用而引起的损害;(4)迁移费、经营损失等干扰的补偿;(5)其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的代理费用、权利维护费等)。补偿的估价日期:是指土地征用机关在行使土地权利时应通知被征用土地的所有权人及其他权利人但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间在地价上涨的情况下土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。英国土地征用评估准则规定假如补偿金额为双方同意时则以土地征用通知日期为估价日期。假如土地征用补偿争议上诉时则以土地法庭听证的最后一日为估价日期。德国的土地征用补偿范围和标准为:(1)土地或其他标的物损失的补偿其标准为以土地或其他标的物在征用机关裁定征用申请当日的移转价值或市场价值;(2)营业损失补偿其标准为在其它土地投资可获得的同等收益;(3)征用标的物上的一切附带损失补偿。德国被征用土地的补偿价格计算与英国一样也是以官方公布征用决定时的交易价格为准。法国的土地补偿价格是以征用裁判所一审判决之日的价格为基准计算的。同时以征用土地周围土地价格或纳税时的申报价格作为参考。同时为了控制补偿被征用不动产的用途已公布征用规定1年前的实际用途为准。瑞典的土地补偿费中不包括预期土地将变为公共土地而引起的价格上涨部分而且一致通过改变土地用途提高土地补偿费的投机行为。瑞典对土地征用补偿价格的计算以10年前该土地的价格为准。日本的土地征用称为“土地收用”日本的土地征用补偿是根据相当补偿的标准来定的在大多数情况下以完全补偿标准确定土地补偿费。具体来看日本征用土地的补偿包括5个部分:(1)征用损失补偿对征地造成的财产损失进行补偿按被征用财产的经济价值即正常的市场价值补偿;(2)通损补偿对因征地而可能导致土地被征用的附带性损失的补偿;(3)少数残存者的补偿;(4)离职者的补偿对因土地征用造成业主损失的补偿;(5)事业损失补偿对公共事业完成后所造成的污染对经济和生活损失等的补偿除了现金补偿还有替代地补偿(包括耕地开发、宅地开发、迁移代办和工程代办补偿等)。韩国土地征用补偿主要包括以下几个方面:(1)地价补偿为土地征用补偿的主要部分。1990年韩国统一以公示地价为征收补偿标准:(2)残余地价补偿土地征用可能导致残余地价值减低或因残余地须修建道路等设施和工程应予以补偿;(3)迁移费用补偿对被征地上的定着物不是进行公益事业所必须的应给予相应的补偿。同时韩国在建设部设立了中央土地征用委员会在汉城特别市、直辖市及道设立地方土地征用委员会对土地征用的区域、补偿、时期等进行裁决。在新加坡关于土地征用补偿的决定由土地税务兼行政长官作出但补偿金额由专业土地估价师评估以公告征用之日的市价为补偿标准。土地补偿的项目包括因土地征用造成土地分割的损害、被征用的动产与不动产的损害、被迫迁移住所或营业所所需要的费用、测量土地印花税及其他所需的合理费用等。我国土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿